Mehrfamilienhaus verkaufen – Was Sie bei dem Verkauf beachten müssen
06. April 2021Sie sind Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, welches Sie weiterveräußern möchten? Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist mit mehr Aufwand verbunden als der eines Einfamilienhauses. Damit Sie beim Verkauf nicht den Überblick verlieren, erklären wir Ihnen im folgenden Beitrag, was Sie bei dem Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses zu planen und zu beachten haben.
Vorbereitung auf den Verkauf
Wie bei jedem Verkauf einer Immobilie, bedarf es zunächst einer guten Vorbereitung, um bei dem Verkauf Erfolg zu haben. Dazu gehört auch die Beschaffung einiger Dokumente. Neben den beim Hausverkauf üblichen Dokumenten wie der Flurkarte und dem Energieausweis, sind bei der Veräußerung eines Mehrfamilienhauses weitere Dokumente nötig. Dazu gehören:
- Grundrisse der einzelnen Wohnungen
- Mietverträge mit aktuellen Mietern
- Nachweise über Versicherungen der Immobilie
- Nachweise zur Substanz der Immobilie
- Dokumente, die durchgeführte Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen nachweisen
- Verträge, die mit Dienstleistern wie einer Gebäudeverwaltung oder einem Gärtnereibetrieb etc. bestehen
Legen Sie durch die Unterlagen möglichst genau dar, welche Kosten mit dem Kauf der Immobilie auf die Käufer zukommen würden, damit diese die Investition besser einschätzen können. Ebenso sollten Sie darlegen, welche Renditen sich mit der Immobilie erwirtschaften lassen, da diese Informationen besonders für Investoren von großem Interesse sind.
Wertermittlung
Um die Immobilie zu einem angemessenen Preis anzubieten, sollten Sie den Wert Ihrer Immobilie bestimmen lassen. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern fließen in die Bewertung neben den üblichen Faktoren wie Lage und Bausubstanz auch Faktoren wie die Eigenkapitalrendite, also das Verhältnis von erzielten Einnahmen und Ausgaben für Instandhaltungskosten etc., die mit der Immobilie verbunden sind. Diese Art der Immobilienbewertung wird Ertragswertverfahren genannt.
Außerdem fließen auch die geschätzten zukünftigen Mieteinnahmen mit in die Wertermittlung ein. Die Einschätzung wird meist von einem Experten übernommen, der einzuschätzen hat, wie sich die Mietpreise in der Lage der Immobilie entwickeln werden, wodurch sich die genaue Bestimmung des Immobilienwerts schwer gestaltet. Auch die bestehenden Mietverträge müssen im Rahmen der Wertermittlung alle separat bewertet werden, um den Wert möglichst genau bestimmen zu können.
Ganzes Haus oder einzelne Wohnungen verkaufen?
Neben der Option, Ihr Mehrfamilienhaus als Ganzes zu veräußern, besteht bei teilbaren Immobilien natürlich auch die Möglichkeit, die Wohnungen einzeln als Eigentumswohnungen zu verkaufen. Wenn die Einheiten nicht bereits aufgeteilt sind, benötigen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, um die Wohnungen einzeln veräußern zu können. Zwar ist der Verkauf der einzelnen Wohnungen mit mehr Aufwand verbunden, jedoch kann so häufig ein höherer Kaufpreis für die Immobilie erzielt werden.
Je nachdem, für welche Verkaufsoption Sie sich entscheiden, sprechen Sie mit Ihrer Immobilie verschiedene Zielgruppen an. Während ganze Mehrfamilienhäuser vor allem für Immobilieninvestoren interessant sind, erreichen Sie mit dem Verkauf von einzelnen Eigentumswohnungen eher Privatpersonen. Anhand der Zielgruppe können Sie schließlich Ihre Vermarktungsstrategie festlegen. Wie bereits erwähnt, interessiert Investoren vor allem, wie die Rendite bei dem Erwerb der Immobilie aussieht, sprich sie haben Interesse an den Zahlen, die Einnahmen und Ausgaben bekunden. Für Privatpersonen sind beispielsweise Informationen wie der Schnitt der Wohnung wichtiger.
Sollten Sie vorhaben, vermietete Wohnungen zu Eigentumswohnungen umzuwandeln, müssen Sie das Vorkaufsrecht Ihrer Mieter berücksichtigen.
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