Wissenswertes zur Immobilienbewertung
15. September 2020
Für die Bewertung einer Immobilie können verschiedene Gründe sprechen. Der gängigste Grund eine Immobilie bewerten zu lassen, ist, um beim Verkauf einen angemessenen Preis zu ermitteln, damit die Immobilie weder über noch unter ihrem Wert angeboten wird. Nach dem Umbau einer Immobilie kann es ebenfalls sinnvoll sein, ihren Wert neu ermitteln zu lassen. Eine Überprüfung des geforderten Kaufpreises kann auch für Interessenten von Vorteil sein. Schließlich können auch Erbschaften, Scheidungen oder die Erstellung eines Testaments Gründe sein, den Marktwert einer Immobilie herauszufinden. Je nach Immobilie können dabei verschiedene Verfahren zum Einsatz kommen.
Faktoren für die Immobilienbewertung
Der wichtigste wertbestimmende Faktor einer Immobilie ist ihre Lage. Dabei wirken sich auch die Umweltfaktoren und -verhältnisse, die mit der Lage einhergehen, auf den Wert der Immobilie aus. Auch der Haustyp und die Größe spielen bei der Bewertung eine entscheidende Rolle. So werden zum Beispiel Baupläne, welche Aufschluss über die Zahl und Aufteilung der Zimmer geben, bei der Wertermittlung berücksichtigt. Natürlich wirken sich auch Alter, Qualität und Zustand der gesamten Immobilie auf ihren Wert aus.
Welches Bewertungsverfahren sollten Sie wählen?
Es gibt verschiedene Verfahren, die je nach Immobilie, Lage, Alter und Zustand in Frage kommen können. Die Verfahren unterscheiden sich dabei in den Faktoren, die sie jeweils zur Bewertung berücksichtigen, was sich auch im daraus ermittelten Wert bemerkbar macht. Es wird zwischen drei Verfahren unterschieden.
Vergleichswertmethode
Dieses Verfahren kommt vor allem während der Bewertung einer selbstgenutzten Immobilie, die nicht vermietet wurde, zum Einsatz. Wie der Name schon sagt, wird die Immobilie dabei mit Immobilien gleicher Lage und Ausstattung verglichen und so der Wert für die zu verkaufende Immobilie bestimmt. Es empfiehlt sich, für den Vergleich von Immobilien einen Experten, wie zum Beispiel einen Makler, zu Rat zu ziehen, der Erfahrung im Ermitteln von Immobilienwerten hat. Falls nicht genug Vergleichsobjekte vorhanden sein sollten, wird eines der anderen Verfahren angewandt.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird bei vermieteten Immobilien, gerade bei vermieteten Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten, angewandt. Gerade wenn sie sich in einer schlechteren Lage befindet, wird der Wert der Immobilie eher an ihrer jährlichen Rendite, sprich dem reinen Ertrag, den man aus ihr gewonnen hat, bestimmt. Die Rendite ist für potentielle Investoren dann von größerem Interesse.
Sachwertverfahren
Wenn keines der beiden vorher genannten Verfahren auf die Immobilie anwendbar ist, kann auf das Sachwertverfahren zurückgegriffen werden. Dabei wird der Wert der Immobilie als solche, unabhängig von ihrer Lage, bestimmt und auf den ebenfalls ermittelten Grundstückpreis draufgerechnet. Bei dieser Methode wird der ermittelte Wert einer neuen Immobilie höher ausfallen als der eines gut erhaltenen und sanierten Altbaus. Aufgrund seiner Ungenauigkeit bei der Bestimmung des genauen Marktwerts, wird das Sachwertverfahren nur selten angewandt.
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