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Eine vermietete Immobilie verkaufen – So gehen Sie den Verkauf richtig an

Eine vermietete Immobilie verkaufen – So gehen Sie den Verkauf richtig an

Sie sind Eigentümer einer vermieteten Immobilie und möchten diese gerne weiterveräußern? Dann gibt es bei dem Verkauf einige zusätzliche Punkte, die Sie im Vergleich zum Verkauf einer unbewohnten Immobilie zu beachten haben. Welche das sind und wie Sie den Verkauf der vermieteten Immobilie richtig angehen, erklären wir Ihnen im folgenden Beitrag.

Besonderheiten beim Verkauf

Wer eine vermietete Immobilie verkaufen möchte, sollte sich bewusst sein, dass die Zielgruppe der potenziellen Käufer für diese Art von Immobilien kleiner ausfällt als die für leerstehende Immobilien. Vor allem wird Ihre Immobilie für Kapitalanleger und Käufer, die eine Wohnung für den Eigenbedarf suchen, interessant sein. In der Regel haben es Verkäufer von vermieteten Immobilien daher schwerer, geeignete Käufer zu finden, da diese in ihrer Entscheidungsfreiheit durch die bestehenden Mietverhältnisse eingeschränkt sind.

Es besteht ebenfalls die Möglichkeit, vor dem Verkauf des Objekts einen Mietaufhebungsvertrag mit Ihren Mietern auszuhandeln, um die Immobilie unbewohnt weiterveräußern zu können. Der Mietaufhebungsvertrag bietet beiden Seiten die Möglichkeit, ein Mietverhältnis vor der im Mietvertrag vereinbarten Frist zu beenden. Gegen eine Abfindung oder bei der Aussicht auf eine andere Wohnung, sind Mieter in vielen Fällen dazu bereit, einen Mietaufhebungsvertrag zu unterzeichnen, wodurch mehr Interessenten mit der Immobilie angesprochen werden könnten.

Pflichten gegenüber den Mietern

Der Käufer einer vermieteten Immobilie übernimmt zunächst alle bestehenden Mietverhältnisse zu den mit dem vorherigen Vermieter vereinbarten Konditionen und damit die einhergehenden Rechte und Pflichten gegenüber den Mietern. Es ist nicht möglich, bestehende Mietverhältnisse durch den Verkauf aufzulösen, hier findet der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ Anwendung. Jedoch kann der Käufer, soweit er die gesetzlichen Anforderungen und Fristen wahrt, den Mietern wegen Eigenbedarfs kündigen.

Unter bestimmten Umständen haben Vermieter das Vorkaufsrecht Ihrer Mieter zu berücksichtigen. Dies ist der Fall, wenn Mietswohnungen durch den Verkauf an einen Dritten zu Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollen. Dem Mieter muss spätestens bei Zustandekommen eines Kaufvertrags mit einer anderen Person der Inhalt dieses Vertrags offengelegt werden. Danach kann der Mieter innerhalb einer Frist von zwei Monaten entscheiden, ob er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte und die Wohnung zu denselben Konditionen, wie im Kaufvertrag festgelegt, erwerben.

Vermarktung der vermieteten Immobilie

Neben den üblichen Möglichkeiten, eine Immobilie online zum Verkauf anzubieten, bestehen auf einigen Internetseiten spezielle Rubriken für den Verkauf vermieteter Objekte. Um mit Ihrer Immobilie die richtige Zielgruppe anzusprechen, sollten Sie bei der Erstellung des Exposés darauf achten, die richtigen Informationen zu liefern.

Da Sie mit der Immobilie voraussichtlich überwiegend Kapitalanleger ansprechen, sollten Sie dem Exposé in jedem Fall eine Berechnung der Rendite anfügen, sprich offenlegen, wie viel Gewinn Investoren mit der Investition in Ihre Immobilie jährlich machen könnten. Die Zahlen spielen hier meist eine größere Rolle als der Besichtigungstermin, wobei Sie natürlich trotzdem in der Lage sein sollten, ein gutes Verkaufsgespräch zu führen.

Besichtigungstermine mit Mietern absprechen

Grundsätzlich haben Sie als Vermieter das Recht, Besichtigungen in Ihren Mietswohnungen durchzuführen. Sie sollten Ihre Mieter jedoch rechtzeitig über die Besichtigungstermine informieren, am besten teilen Sie Ihrem Mieter den Termin so früh wie möglich mit, spätestens jedoch einen Tag vor der Besichtigung. Lassen Sie sich den Termin außerdem zunächst von dem Mieter bestätigen. Außerdem sollten Sie darauf achten, Besichtigungen nur zu angemessenen Tageszeiten durchführen. Mieter müssen dabei nicht unbegrenzt viele Besichtigungen tolerieren. Laut einem Gerichtsurteil muss ein Mieter nur insgesamt zwei Stunden Besichtigungstermine pro Woche tolerieren. Bei einem guten Mietsverhältnis sollte es aber durchaus möglich sein, diese Grenze in gemeinsamer Absprache auszuweiten.

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