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Bewirtschaftungskosten – So berechnen Sie zusätzliche Kosten beim Immobilienkauf

Bewirtschaftungskosten – So berechnen Sie zusätzliche Kosten beim Immobilienkauf

Neben dem reinen Kaufpreis einer Immobilie beim Erwerb eines Objekts, sollten Sie auch die Bewirtschaftungskosten miteinkalkulieren, bevor Sie sich für eine Immobilie entscheiden. Gerade bei Immobilien, die sie vermieten möchten, spielen die Bewirtschaftungskosten eine große Rolle bei der Bestimmung Ihres Gewinns. Aus welchen Posten sich die Bewirtschaftungskosten einer Immobilie zusammensetzen und welchen Einfluss die Kosten auf den Marktwert der Immobilie haben, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Was sind Bewirtschaftungskosten?

Unter Bewirtschaftungskosten versteht man alle finanziellen Kosten, die für das Bewirtschaften einer Immobilie anfallen. So müssen während der Nutzung einer Immobilie nicht nur Reparaturen und verschiedene Wartungen vorgenommen und für diese aufgekommen werden, auch die Versorgung mit Strom und Wasser sollte garantiert sein und ist mit Kosten verbunden.

Zu den Bewirtschaftungskosten werden demnach alle Kosten gezählt, die im Rahmen der Nutzung und Instandhaltung einer Immobilie anfallen.

Welche Posten fallen unter die Bewirtschaftungskosten?

Unter die Bewirtschaftungskosten fallen verschiedene finanzielle Posten:

  • Instandhaltungskosten:

Zu den Instandhaltungskosten werden all diejenigen Kosten gezählt, die für Wartungsarbeiten und Reparaturen anfallen und die Funktionstüchtigkeit der Immobilie und ihrer Installationen garantieren.

  • Verwaltungskosten:

Handelt es sich bei der Immobilie um ein Objekt mit mehreren Wohneinheiten, fallen ebenfalls Kosten für die Arbeit und den Aufwand der Hausverwaltung an, die beispielsweise die Jahresabrechnung erstellt.

  • Betriebskosten:

Zu den Betriebskosten zählen laufend anfallende Kosten, zum Beispiel für Strom, Wasser, Heizung, Müllentsorgung etc. Auch Ausgaben wie die für die Gebäudeversicherung oder die Grundsteuer werden zu den Betriebskosten gezählt.

  • Abschreibungen:

Abschreibungen bezeichnen die Kosten, welche die Wertminderung der Immobilie widerspiegeln. Mit der Zeit verliert die Immobilie durch ihre Nutzung an Wert, was durch die AfA (Absetzung für Abnutzung) widergespiegelt wird. Abschreibungen gelten für Vermieter und Nutzer von Gewerbeimmobilien als negative Bewirtschaftungskosten, durch die die Höhe der anfallenden Steuern sinkt.

  • Mietausfallwagnis:

Für den Fall, dass sie als Vermieter einen Verlust durch leerstehende Wohnungen oder Mietnomaden erleiden, müssen sie finanziell ausreichend aufgestellt sein, um den Ausfall der Einnahmen verkraften und die anfallenden Kosten dennoch decken zu können.

Einfluss der Bewirtschaftungskosten auf der Immobilienwert

Die Bewirtschaftungskosten haben einen Einfluss auf die Immobilienbewertung. Wird die Immobilie nach dem Ertragswertverfahren ermittelt, was bei Kapitalanlagen meist der Fall ist, spielt für die Berechnung neben dem Bodenrichtwert auch der Jahresreinertrag eine Rolle. Dieser setzt sich aus den Erträgen aus der Miete oder Pacht, von denen die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten abgezogen werden, zusammen. Je höher die nicht umgelegten Bewirtschaftungskosten sind, desto niedriger fallen der Immobilienwert und der Kaufpreis der Immobilie letztlich aus.

Können Bewirtschaftungskosten auf Mieter umgelegt werden?

Als Vermieter können Sie einige der anfallenden Bewirtschaftungskosten auf Ihre Mieter umlegen. Zu den umlegbaren Kosten gehören vor allem die Betriebskosten für die Wasserversorgung, Heizkosten, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Gartenpflege, Ungezieferbekämpfung etc.

Entscheidend ist bei der Umlegung der Betriebskosten, ob die Immobilie privat oder gewerblich genutzt wird. Je nachdem, welcher Fall bei Ihrer Immobilie zutrifft, können verschiedene Betriebskosten umlagefähig sein. Bei der gewerblichen Nutzung ist es dem Vermieter möglich, mehr Posten der Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.

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