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Wohnfläche: Wie berechnet man sie richtig?

Wohnfläche: Wie berechnet man sie richtig?

Zum Thema Wohnfläche gibt es immer wieder Unstimmigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Entspricht die Wohnfläche der Wohnung oder des Hauses tatsächlich der im Mietvertrag angegebenen Größe? Tatsächlich weicht die Quadratmeterzahl, die im Mietvertrag steht, häufig von der tatsächlichen Wohnfläche ab. Ist sie im Mietvertrag falsch angegeben, kann das für Mieter und Vermieter Konsequenzen haben. Für die Berechnung der Miethöhe oder auch für Bauanträge ist die Berechnung der Wohnfläche wichtig. Als Immobilienbesitzer oder Mieter sollte man diese also kennen. Nicht jede Fläche gehört zur Wohnfläche und manche wird nur zu einem bestimmten Teil angerechnet. Wie die Wohnfläche korrekt berechnet wird und was die Wohnflächenverordnung 2004 besagt, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Was besagt die Wohnflächenverordnung (WoFIV) 2004?

Für die Wohnflächenberechnung gibt es mehrere Methoden. Die gängigste ist die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) 2004. Bei einem Streitfall orientieren sich auch die Gerichte an dieser Verordnung.

Die WoFIV bildet die Grundlage für die Ermittlung der Wohnfläche. In ihr sind die Kriterien für die Bewertung und Kategorisierung von Wohn- und Nutzflächen festgelegt. Seit 2004 wird mit dieser Verordnung geregelt, dass die Wohnfläche nicht der Grundfläche des Wohngebäudes entspricht. Ursprünglich galt die WoFIV für geförderten Wohnraum, inzwischen ist sie aber auch die allgemein gängige Berechnungsmethode.

Welche Räume sind zu 100% der Wohnfläche zuzuordnen?

Als Wohnfläche in einer Wohnung oder einem Haus werden nach der Wohnflächenverordnung folgende Räume komplett angerechnet:

  • Wohnzimmer
  • Schlafzimmer
  • Kinderzimmer
  • Küche
  • Esszimmer
  • Flure innerhalb der Wohnung
  • Badezimmer und WC-Räume
  • Neben- und Abstellräume in der Wohnung
  • Beheizter Wintergarten
  • Sauna und/oder Fitnessraum
  • Treppen mit bis zu 3 Stufen

Was gehört nur teilweise oder gar nicht zur Wohnfläche?

Es gibt Flächen, die bei einer Wohnflächenberechnung nicht voll als Wohnraum ausgewiesen werden dürfen. Dazu gehören beispielsweise Räume mit Dachschrägen oder Balkone, Loggien und Terrassen.

In Dachgeschosswohnungen mit Schrägen geht die Wohnfläche erst ab einer Höhe von zwei Metern vollständig in die Berechnung ein. Bei einer Raumhöhe zwischen einem und zwei Metern zählt die Fläche zur Hälfte und bei einer Höhe von unter einem Meter wird die Fläche gar nicht hinzugezählt.

Bei Terrassen und Balkonen wird die Fläche in der Regel zu 25% berücksichtigt. Im Einzelfall, z.B. bei sehr hochwertiger Ausstattung, kann bis zu 50% der Fläche angerechnet werden.

Unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder zählen zu 50% zur Wohnfläche. Gar nicht angerechnet werden dürfen Hausflure und Abstellräume außerhalb der Wohnung, Keller, Waschküchen, Heizungsräume und Garagen.

Bei einer Treppe ist die Anzahl der Treppenstufen entscheidend. Sollte die Treppe mehr als drei Steigungen (Stufen)  haben, wird sie nicht bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt.

Schornsteine, Pfeiler und Säulen zählen nicht zur Wohnfläche, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt.

Ist die Wohnflächenberechnung durch Sachverständige sinnvoll?

Da die korrekte Wohnflächenberechnung für alle Miet- oder Kaufverträge von entscheidender Bedeutung ist, sollte in Betracht gezogen werden, einen Sachverständigen mit der Wohnflächenberechnung zu beauftragen. Dies kann künftige Unstimmigkeiten und Streitereien vermeiden.

Falls eine Mieterin oder ein Mieter durch Nachmessen der Wohnung zu Recht feststellt, dass die Wohnfläche geringer ist, als im Mietvertrag angegeben, kann die ungerechtfertigt gezahlte Miete rückwirkend zurückgefordert werden. Dies gilt ebenso für die entsprechenden Anteile an den Betriebskosten, die im Normalfall auch nach Quadratmetern bemessen werden.

 

Haftungsausschluss: Die Blogartikel von Jensen & Doering besitzen lediglich einen informativen Charakter und stellen keine Rechtsberatung dar

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