Wie berechnet man die Wohnfläche? – Warum es sich lohnen kann, noch einmal nachzurechnen

Was zählt zur Wohnfläche?

Was zur Wohnfläche hinzugerechnet wird, hängt von der Art der Wohnflächenberechnung ab, für die Sie beziehungsweise Ihr Gutachter sich entscheiden. Es kann zwischen der Berechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder nach der DIN-Norm DIN 277 gewählt werden. Dabei weisen die beiden Berechnungsarten große Unterschiede auf.

Welche Berechnung für die Ermittlung der Wohnfläche für eine vermietete Immobilie gewählt wurde, steht häufig im Mietvertrag. Ist kein Eintrag im Mietvertrag zu finden, gilt die Berechnung nach Wohnflächenverordnung. Für alle Neubauten, die ab 2004 errichtet worden sind, gilt die Berechnung nach Wohnflächenverordnung verbindlich.

Arten der Berechnung

Berechnung nach Wohnflächenverordnung: Nach der WoFlV ist die Wohnfläche nicht gleichzusetzen mit der Grundfläche. Das heißt, dass nicht alle Flächen der Immobilie als Wohnraum ausgewiesen werden können und aus der Berechnung herausfallen.

Aus der Berechnung ausgeschlossen bleiben Hausflure, Abstellräume und Keller, die sich außerhalb der Wohnung befinden, Heizungsräume, Garagen sowie Flächen mit einer Höhe bis zu einem Meter. Flächen mit höheren Schrägen, Balkone, Loggien, Wintergärten und Terrassen können teilweise oder ganz mit zur Wohnfläche hinzugerechnet werden. Außerdem kommen verschiedene Abzugsflächen hinzu, zu denen unter anderem Fenster- und Wandnischen und Vormauerungen mit einer bestimmten Grundfläche zählen.

Berechnung nach DIN-Norm 277: Anders als bei der WoFlV setzt die DIN-Norm 277 die Wohnfläche gleich mit der Grundfläche. Hierdurch ergeben sich die teils großen Unterschiede in den zwei Berechnungsmethoden. Berechnet man die Wohnfläche nach DIN-Norm 277, kommt man auf eine größere Wohnfläche als bei der WoFlV. Es werden keine Flächen herausgerechnet und auch die Höhe eines Raumes oder einer Schräge spielen für die Berechnung keine Rolle.

Selbst berechnen oder Hilfe holen?

Prinzipiell können Sie die Wohnfläche selbst berechnen, wenn Sie sich an die Vorgaben aus WoFlV oder der DIN-Norm 277 halten. Geht es Ihnen aber um ein exaktes Ergebnis, empfiehlt es sich, einen Gutachter zu Rate zu ziehen. Gerade bei Streitigkeiten vor Gericht muss die Abweichung der Wohnfläche bewiesen werden können. Die Berechnung eines Gutachters kostet zwar, ist dafür aber auch genau und gerichtsfest.

Was bringt es, die Wohnfläche zu überprüfen?

Da die Wohnfläche ein entscheidender Faktor für die Berechnung des Kauf- oder Mietpreises ist, kann eine falsche Berechnung zu ungerechtfertigten Preisen führen. Wird eine falsche Berechnung aufgedeckt, kann eine Miet- oder Kaufpreisminderung verlangt werden. Die Mietminderung kann auch rückwirkend erfolgen, da die Verjährungsfrist drei Jahre beträgt. Die Frist beginnt, sobald der Mieter durch die Nachmessung von der Abweichung erfahren hat. 

Auch Kosten in der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung werden teilweise auf Grundlage der Wohnfläche ermittelt, weshalb es sich lohnen kann, die tatsächliche Fläche neu zu ermitteln und die Preise anzupassen. Wichtig ist, dass Sie die Korrektur möglichst vor Vertragsunterzeichnung unternehmen, da es schwierig ist, im Nachhinein noch den Kaufpreis zu mindern oder von dem Vertrag zurückzutreten.