Was Sie bei Renovierungsarbeiten in Mietwohnungen beachten müssen

Frisch renovierte Wohnungen – So wünschen es sich die meisten Menschen beim Einzug. Doch innerhalb weniger Jahre sieht die einst frisch renovierte Wohnung schon sehr abgewohnt aus. Laut Gesetzesgeber ist der Vermieter für alle Reparaturen, also auch für die sogenannten Schönheitsreparaturen, zuständig. Doch die Pflichten können auch auf die Mieter übertragen werden: Mit einer Klausel im Mietvertrag kann bestimmt werden, wer für welche Reparaturen verpflichtet ist. In regelmäßigen Abständen müssen dann die Wände, die Decken, Türen und Heizkörper gestrichen oder andere kleine Reparaturarbeiten ausgeführt werden. Die Kleinreparaturklausel steht für kleine Reparaturen, wie beispielsweise das Auswechseln von Kühlschranklampen. Viele Vermieter machen von der Klausel gebrauch, denn schließlich ist so der Mieter für eine Renovierung zuständig – sofern die Klausel gültig ist. 

Damit Sie wissen, wer welcher Pflicht nachkommen muss, klären wir Sie auf:

Mietwohnung: Welche Renovierungsarbeiten müssen Mieter übernehmen?

Es ist gesetzlich nicht geregelt, welche Arbeiten der Vermieter dem Mieter zuschreiben darf. Es gibt jedoch Arbeiten, die laut der Rechtsprechung als Schönheitsreparaturen gelten und vom Mieter durchzuführen sind. Dazu gehören:

• Das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken
• Das Streichen von Fenstern, Innen- und Außentüren
• Das Streichen von Fußböden und die Reinigung von Teppichböden
• Das Streichen von Heizkörpern und Heizungsrohren

Alle anderen Aufgaben, wie das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden oder die Reparatur der Sanitäranlagen, müssen vom Vermieter übernommen werden.

Wann ist die Renovierungsklausel gültig?

In der sogenannten Renovierungsklausel wird festgelegt, ob der Mieter die Wohnung renovieren muss. Doch nicht immer ist diese Klausel auch wirksam. Es wird unterschieden in zwei verschiedene Arten von Renovierungsklauseln: 

1. Die starre Renovierungsklausel

Die starre Renovierungsklausel ist auch bekannt als die unwirksame Klausel. Hierbei kommt es auf die Formulierungen des Mietvertrages an. Aussagen, wie: „Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen in diversen Räumen nach spätestens drei Jahren, in anderen Räumlichkeiten alle fünf Jahre und in Nebenräumen alle acht Jahre durchzuführen“ sind durch die heutige Rechtsprechung nicht mehr wirksam. Diese sogenannten starren Fristen sind an Aussagen wie „spätestens“, „immer“ oder „mindestens“ zu erkennen. Diese Fristen verpflichten den Mieter dazu auch dann zu renovieren, wenn noch kein Bedarf besteht. Generell gilt aber: Es muss nur so viel renoviert werden, wie auch abgenutzt wurde. 

Außerdem sind solche Klauseln auch ungültig, weil die angesetzten Fristen zu kurz sind. Heutzutage geben die Gerichte für verschiedene Räume eine Frist ab fünf Jahren vor. Doch wenn innerhalb dieser Fristen keine Verschleißerscheinungen in den Räumen vorzufinden sind, dann müssen die Mieter auch nicht renovieren. Es hängt also von der individuellen Nutzung der Räumlichkeiten ab.

2. Die flexible Renovierungsklausel

Anders als die starre Klausel, ist die flexible Renovierungsklausel gültig. Wenn die Fristen innerhalb der Renovierungsklausel flexibel gestaltet worden sind, dann ist diese, laut Bundesgerichthof, auch gültig. Indizien für eine flexible Renovierungsklausel sind Formulierungen wie „falls erforderlich“ oder „nach Bedarf“. Doch auch bei der flexiblen Renovierungsklausel gilt: Sind keine Verschleißerscheinungen vorzufinden, so muss der Mieter nicht renovieren.

Aber: Die Renovierungsklauseln sind nur gültig, wenn der Mieter die Wohnung in einem renovierten Zustand übernommen hat. Dabei ist nicht genau definiert, was renoviert bedeutet. Der Bundesgerichtshof sagt aus, dass die Wohnung nicht komplett neu renoviert sein muss, allerdings den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln muss. 

Müssen Wohnungen bei Auszug renoviert werden?

Ähnlich, wie bei den Renovierungsklauseln, sind die Klauseln zur Renovierung bei einem Auszug nur dann gültig, wenn die tatsächliche Abnutzung berücksichtig wird. Sollten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit vereinbart worden sein, so müssen diese auch bei der Endrenovierung berücksichtigt werden. 

Die Abgeltungsklauseln, die in der Vergangenheit oft für Fristenpläne genutzt worden sind, gelten heutzutage nicht mehr. Wenn im Mietvertrag steht, dass der Mieter dazu verpflichtet ist, nach fünf Jahren das Wohnzimmer zu renovieren, so muss er bei einem Auszug nach drei Jahren keinen Anteil der künftigen Renovierungskosten übernehmen. 

Welche Vorgaben bestehen bei einer Renovierung?

Der Vermieter darf zwar nicht verlangen, dass die Mieter für Schönheitsreparaturen Fachbetriebe beauftragen, allerdings muss er keine schlampige Arbeit hinnehmen. Heißt: Die Renovierungsarbeiten müssen zwar nicht professionell, dafür aber fachgerecht ausgeführt werden. 

Außerdem darf der Vermieter während der Mietzeit keine Farbwahl vorgeben. Er darf allerdings bei der Endrenovierung auf einen Anstrich in hellen oder neutralen Farbtönen bestehen.


Es wurde irrtümlich renoviert: Wer trägt die Kosten?

Durch unwirksame Klauseln kommt es häufig vor, dass Mieter irrtümlich renovieren oder eine Abgeltungsquote gezahlt haben. In diesen Fällen ist der Mieter dazu befugt, eine Kostenerstattung vom Vermieter anzufordern. Allerdings gelten für solche Forderungen sehr kurze Verjährungsfristen: Die Forderung muss innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Mietvertrages eingereicht werden. Ein rechtlicher Beistand ist hierbei sinnvoll.


Kleinreparaturklausel: Was muss der Mieter übernehmen?

Der Vermieter kann seine Mieter dazu verpflichten, Reparaturen in einem gewissen Kostenrahmen zu übernehmen. Damit diese Verpflichtung gültig ist, muss der Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel enthalten, welche allerdings nur innerhalb von engen Grenzen zulässig ist. Die Klausel ist nur dann gültig, wenn sie sich auf Objekte bezieht, die vom Mieter häufig genutzt werden, wie zum Beispiel Wasserhähne oder Fensterverschlüsse. Allerdings ist sich die Rechtsprechung über die Kostengrenze uneinig: Kosten von 75 bis 100 Euro gelten im Normalfall als Obergrenze, doch vor Gericht wurden in Einzelfällen auch schon höhere Beträge anerkannt. Die maximale jährliche Höchstsumme muss allerdings begrenzt sein: Sechs bis acht Prozent der Jahresmiete, beziehungsweise 200 bis 300 Euro jährlich, gelten als angemessen. 

Aber: Der Vermieter muss den vollen Rechnungsbetrag einer Rechnung bezahlen, wenn diese die jährlich festgesetzte Obergrenze übersteigt. 

Zeit und Geld kann gespart werden, wenn die Mietverträge genauestens überprüft werden. Ungültige Klauseln und fragwürdige Formulierungen können so beizeiten geklärt werden. Sollten Sie sich bei gewissen Punkten unsicher sein, so melden Sie sich gerne bei uns – Wir helfen Ihnen weiter!