Was gilt für Kündigungen aufgrund von Eigenbedarf?
22. März 2023Für Mietverträge gilt normalerweise: Solange der Mieter seine Pflichten erfüllt und die Miete pünktlich zahlt, darf der Vermieter nicht kündigen. Eine bedeutende Ausnahme ist die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf. Kündigt der Vermieter Eigenbedarf an, ist das für die Mieter oft ein Schock. Doch manchmal greift die Begründung nicht und die Kündigung wird damit unwirksam. Das bedeutet, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht in jedem Fall hingenommen werden muss. Erfahren Sie im nachfolgenden Beitrag unter anderem, wann Eigenbedarf vorliegt, was eine Eigenbedarfskündigung unwirksam macht, wie Härtefälle definiert werden und was passiert, wenn der Eigenbedarf nur vorgetäuscht wurde.
Für wen darf wegen „Eigenbedarf“ gekündigt werden?
Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) befassen sich die Paragraphen 573 ff. mit der ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter. Unter diese fällt auch die Kündigung wegen Eigenbedarf. Ein Vermieter kann eine Wohnung nur für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts wegen Eigenbedarfs kündigen.
Eigenbedarf liegt demnach vor, wenn der Vermieter selbst, nahe Verwandte des Vermieters oder Angehörige des Haushalts die vermietete Wohnung zu Wohnzwecken benötigen.
Zu den nahen Verwandten gehören
- Geschwister, Eltern und Großeltern
- Kinder, Stiefkinder und Enkel
- Ehepartner (auch getrennte, aber nicht geschiedene) und eingetragene Lebenspartner
- Schwiegereltern (jedoch nicht nach Scheidung)
- Nichten und Neffen
Außer den genannten gibt es auch entferntere Angehörige, bei denen der Eigenbedarf anerkannt wird – vorausgesetzt, eine besonders enge Bindung zum Vermieter wird nachgewiesen. Hierzu zählen Onkel und Tanten, Großnichten und Großneffen, Cousinen und Cousins sowie Stiefenkel.
Was gehört zu den formalen Inhalten einer Eigenbedarfskündigung?
Eine Kündigung wegen Eigenbedarf muss formal und inhaltlich vollständig und korrekt sein, damit sie wirksam ist. Dabei ist zu beachten:
- Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.
- Der Vermieter muss die Kündigung unterschreiben, sind mehrere Personen Vermieter, müssen alle unterschreiben.
- Die Kündigung muss an alle betreffenden Mieter adressiert sein.
- Es muss klar aus der Kündigung hervorgehen, um welche Wohnung es sich handelt.
- Das Datum, wann das Mietverhältnis enden soll, muss klar genannt werden.
- Der Eigenbedarf muss ausführlich und nachvollziehbar begründet werden.
- Die Person, für die Eigenbedarf angemeldet wird, muss benannt werden, ebenso das Verwandtschaftsverhältnis.
- Die gesetzlichen Kündigungsfristen müssen beachtet werden. Sie betragen 3 Monate bei einer Mietdauer von weniger als fünf Jahren, 6 Monate bei einer Mietdauer von fünf bis acht Jahren und 9 Monate bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren.
- Der Mieter muss auf das gesetzliche Widerspruchsrecht hingewiesen werden.
Gegen eine erteilte Kündigung wegen Eigenbedarfs kann der Mieter Widerspruch einlegen. Die Frist läuft hierbei zwei Monate vor dem Auszugstermin ab.
Wann ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam?
Auch wenn ein Vermieter einen anerkannten Angehörigen genannt und alle formalen Punkte berücksichtigt hat, kann eine Eigenbedarfskündigung im Einzelfall unwirksam sein, so in folgenden Fällen:
Erhöhter Wohnbedarf: Wenn der Vermieter überdimensionierten Wohnbedarf geltend macht, also wenn eine Person in eine unangemessen große Wohnung ziehen soll.
Befristeter Eigenbedarf: Der Vermieter nutzt die Wohnung nur für kurze Zeit selbst und vermietet sie im Anschluss erneut.
Andere Wohnung ist frei: Der Vermieter besitzt eine weitere, freistehende Wohnung, die für seine Zwecke ebenso gut geeignet ist.
Kündigungsschutz bei Umwandlung in Eigentumswohnung: Wurde das Mietobjekt in eine Eigentumswohnungen umgewandelt, dann besteht eine zeitlich begrenzte Kündigungssperre für den neuen Eigentümer. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist dann frühestens nach drei Jahren möglich.
Härtefall: Kündigungen wegen Eigenbedarf können abgewendet oder zumindest herausgezögert werden, wenn sie eine besondere Härte für den Mieter darstellen.
Was gilt bei einer Eigenbedarfskündigung als Härtefall?
Wenn ein Härtefall auf den Mieter oder auf ein im Haushalt lebendes Familienmitglied zutrifft, kommen gesetzliche Härtefallregelungen sowie die Sozialklausel des § 574 BGB zur Anwendung. Dabei werden Härtefälle immer individuell nach Sachverhalt beurteilt. Der wichtigste Härtegrund ist laut Gesetz fehlender Ersatzwohnraum.
Weiter Härtegründe können sein:
- Tiefe Verwurzelung mit dem Umfeld durch lange Mietdauer
- Hohes Alter
- Schwere Krankheit
- Suizidgefahr
- Schwerwiegende Behinderung
- Schwangerschaft
- Ein Studierender bzw. Auszubildender befindet sich mitten in seiner Abschlussarbeit bzw. im Prüfungsstress.
Bei Vorliegen entsprechender Gründe sollte der Mieter Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einlegen. Auch wenn die Kündigung damit nicht komplett unwirksam wird, kann das Mietverhältnis aber oft zumindest für einen befristeten Zeitraum fortgesetzt werden.
Was ist, wenn der Eigenbedarf vorgetäuscht war?
Lässt sich nach dem Auszug beweisen, dass es keinen Eigenbedarf gab, kann es für den Vermieter teuer werden. Denn hat er den Eigenbedarf nur vorgetäuscht, um die Wohnung teurer zu vermieten, zu verkaufen oder den Mieter einfach loszuwerden, steht dem ehemaligen Mieter Schadenersatz zu. Der Vermieter muss dann nicht nur für die Kosten des Umzugs aufkommen, sondern außerdem für etwaige Makler- und Renovierungskosten sowie den Unterschied zwischen dem alten und dem neuen Mietbetrag.
Auch wichtig: Entfällt nach der Kündigung der Eigenbedarf, so muss der Vermieter den Mieter umgehend darüber informieren, da er ansonsten ebenfalls schadenersatzpflichtig sein kann.
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