Versteckte Mängel nach Hauskauf entdeckt – Wann haftet der Verkäufer?

Was sind versteckte Mängel?

Im Gegensatz zu offenen Mängeln, die mit dem bloßen Auge deutlich werden, sind versteckte Mängel, wie der Name schon andeutet, Mängel, die auf den ersten Blick nicht zu erkennen sind. Über offene Mängel wird während der Besichtigung häufig schon gesprochen.

Im Kauf- beziehungsweise Mietvertragsrecht taucht der Begriff des versteckten Mangels übrigens nicht auf. Hier ist lediglich von einem (Sach-)Mangel die Rede. Im §438 BGB ist festgeschrieben, dass für die Identifizierung als Mangel entscheidend ist, dass die Kaufsache eine andere Beschaffenheit aufweist, als sie laut der Vereinbarung beider Parteien aufweisen sollte.

Versteckter Mängel sind Mängel, die häufig erst Jahre nach dem Erwerb der Immobilie aufgedeckt werden. Bei solchen Mängeln kann es sein, dass der Verkäufer selbst nicht von ihnen wusste. Bei solchen versteckten Mängeln besteht im Kaufvertrag üblicherweise ein Haftungsausschluss des Verkäufers, da er sonst auch bei Mängeln, die ihm nicht bekannt waren, zur Haftung gezogen werden könnte. Zu unterscheiden sind die versteckten Mängel von arglistig verschwiegenen Mängeln, von denen der Verkäufer bei Vertragsunterzeichnung wusste und die er bewusst verschwiegen hat. Der Verkäufer trägt bei Mängeln an der Immobilie, die ihm bekannt sind, eine Aufklärungspflicht. Hier kann der Käufer Anspruch auf Schadensersatz oder sogar das Recht haben, den Kaufvertrag rückabzuwickeln, wenn er den Kaufvertrag bei Kenntnis der Mängel nicht unterzeichnet hätte.

Besonderheit bei baujahrstypischen Mängeln

Die Arten von Mängeln, die an Immobilien auftreten können, sind zahlreich. Gerade bei älteren Immobilien sind Mängel keine Seltenheit und können daher beim Kauf meist nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Um als mangelfrei zu gelten, muss der Zustand älterer Immobilien demnach altersgerecht sein. Bei Mängeln, die baujahrstypisch sind, greift der Gewährleistungsausschluss des Verkäufers.

Vorgehen des Käufers bei versteckten Mängeln

Haben Sie als Käufer einen versteckten Mangel an Ihrer Immobilie entdeckt, sollten Sie umgehend den Verkäufer kontaktieren und den Sachverhalt mit ihm besprechen. Im besten Fall lässt sich der Verkäufer auf eine Kaufpreisminderung oder eine Beteiligung an den Kosten für die Reparatur ein. Enthält der Kaufvertrag jedoch einen Haftungsausschluss des Verkäufers, ist dieser nicht zur Kostenübernahme verpflichtet. Sind Sie sich jedoch sicher, dass der Verkäufer von den Mängeln wusste, kann er sich nicht auf den Haftungsausschluss berufen. In diesem Fall müssten Sie als Käufer rechtliche Schritte gegen den Verkäufer einleiten. 

Die Schwierigkeit für Käufer bei arglistig verschwiegenen Mängeln ist, dass sie die Beweislast tragen, die Täuschung des Verkäufers nachzuweisen. Es empfiehlt sich, einen Sachverständigen zu Rate zu ziehen. Dieser kann beurteilen, wie lange der Schaden bereits besteht und ob der Verkäufer von ihm hätte wissen können. Können Sie dem Verkäufer Arglist nachweisen, ist dieser verpflichtet, für die Beseitigung des Mangels aufzukommen oder den Kaufpreis im Nachhinein zu mindern. Als Käufer können Sie jedoch auch vom Rücktrittsrecht Gebrauch machen. Der Verkäufer ist dann verpflichtet, Ihnen den vollen Kaufpreis zu erstatten.

Achtung: Die Gewährleistung für Mängelansprüche beim Immobilienkauf hat eine Verjährungsfrist. Diese Frist gilt sowohl für offene als auch für versteckte Mängel. Beim Immobilienkauf verjährt der Mängelanspruch fünf Jahre nach der Übergabe der Immobilie. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln beginnt die Verjährungsfrist, sobald der Käufer Kenntnis von den Mängeln erlangt hat.