Übertragung einer Immobilie gegen Pflegeverpflichtung

Übertragung der Immobilie gegen Einräumung eines Wohnrechts und Pflege

Wer möglichst lange im eigenen Haus wohnen und dazu auch seine Pflege absichern möchte, kann mit Angehörigen eine Vereinbarung treffen, die die lebenslange Pflege gegen die Übertragung des selbst genutzten Wohnhauses beinhaltet. In den meisten Fällen geht man diese Konstellation mit einer Person ein, die einem nahe steht, denn gerade Pflegeleistungen möchten die meisten ungern von einer fremden Person in Anspruch nehmen. Daher überlassen meistens Eltern ihren Kindern Immobilien gegen Übernahme von späteren Pflegeleistungen.

Bei Grundstücksübertragungen gegen Übernahme einer Pflegeverpflichtung handelt es sich  meistens um sogenannte „gemischte Schenkungen“. Diese liegt vor, wenn der Vertrag teils entgeltlich, teils unentgeltlich ist. Denn die Übernahme der Pflege stellt eine Gegenleistung dar, und der Wert dieser Leistung wird ermittelt. Hierzu wird das Alter der zu pflegenden Person sowie der Umfang der Pflegeverpflichtung berücksichtigt, um die Kosten der Pflege durch Dritte zu ermitteln.

Die Pflegeleistung ist steuerrechtlich eine Gegenleistung für die Grundstücksübertragung. Auch die Einräumung eines Wohnrechtes senkt den Wert einer Immobilie. Wird die Übertragung einer Immobilie also als gemischte Schenkung mit Pflichten und Gegenleistungen verknüpft, wirkt sich das auf die zu zahlende Erbschafts- und Schenkungssteuer aus.

Welche Möglichkeiten gibt es bei der Einräumung eines Wohnrechts?

Häufig wird die Einräumung des Wohnrechtes auf Lebenszeit vorgenommen. In den Vertrag kann eine Klausel zur sogenannten Ablösung des Wohnrechtes aufgenommen werden. Für den Fall, dass man das Wohnrecht nicht mehr in Anspruch nehmen kann, wird dann der Wert des Wohnrechtes zum Zeitpunkt des Auszuges berechnet und muss ausgezahlt werden.

In einigen Fällen kann das Wohnrecht nicht mehr ausgeübt werden, da die Pflege zuhause nicht mehr möglich und die Unterbringung in einem Pflegeheim unumgänglich ist. In den meisten Überlassungsverträgen ist eine Deckelung der Pflegeverpflichtung vorgesehen. Das bedeutet, dass Schwerstpflegebedürftige keinen Pflegeanspruch mehr innehaben. Dabei kommt es aber auf die individuellen Vereinbarungen im Überlassungsvertrag an.

Im Vertrag sollte auch deutlich geregelt sein, welche Folge die Nichterfüllung der Pflegeverpflichtung hat, etwa die Rückforderung oder Schadensersatz.

Wichtig ist, Pflichten präzise zu formulieren.

Manche Menschen bekommen leider so gravierende Altersbeschwerden, dass eine gute Versorgung nur in einer Pflegeeinrichtung geleistet werden kann. Daher ist es insbesondere bei Grundstücksübertragungen gegen Übernahme einer Pflegeverpflichtung wichtig, alle Pflichten präzise zu formulieren, damit jeder Vertragspartner sich darüber im Klaren ist, was er erwarten kann bzw. leisten muss. So kann zum Beispiel festgehalten werden, dass Pflegeleistungen nur in einem bestimmten Umfang erbracht werden müssen, sei es, dass sie einem bestimmten Pflegegrad entsprechen oder einem maximalen Zeitaufwand.

Eine eindeutige Klärung aller Leistungspflichten sollte also in der Übertragungsvereinbarung enthalten sein, wobei eine Grundstücksübertragung der anschließenden notariellen Beurkundung bedarf. 

Was bedeutet eine solche Schenkung für andere Erbberechtigte?

Da durch eine Schenkung der Nachlass geringer wird, führt sie auch zu einer Reduzierung des Pflichtteilanspruches weiterer Erben. Der Schenkwert wird nur im ersten Jahr nach dem Tod in voller Höhe berücksichtigt. Danach schmilzt er jedes Jahr um 10 Prozent ab. Das bedeutet, dass eine Schenkung, die 10 Jahre zurückliegt, nicht mehr beim Pflichtteil eines Erbberechtigten berücksichtigt wird. Maßgeblich für die Frist ist die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Die weichenden Erben, zumeist die Geschwister des Beschenkten, sollten außerdem wissen, dass die Übernahme einer Pflegeverpflichtung nichts mit der Kostenübernahme bei einem notwendigen Heimaufenthalt zu tun hat.