Spekulationssteuer beim Hausverkauf: Was ist zu beachten?
01. März 2023Mit der Eintragung ins Grundbuch hat der Hauseigentümer jederzeit das Recht, seine Immobilie wieder zu veräußern. Doch ist gewünscht, ein gerade erst erworbenes Haus oder aber ein vermietetes Objekt nach weniger als 10 Jahren wieder zu verkaufen, sollten Eigentümer sich über die anfallenden Steuern Gedanken machen. Denn entsteht ein Gewinn bei diesem Immobilienhandel, wird die Spekulationssteuer fällig. Sinnvoll ist ein Verkauf zum richtigen Zeitpunkt, denn sonst kann die Spekulationssteuer den Gewinn bedeutend mindern. Erfahren Sie im nachfolgenden Beitrag unter anderem, was man unter der Spekulationssteuer versteht und welche Möglichkeiten es gibt, diese zu umgehen.
Was versteht man unter der Spekulationssteuer?
Die Spekulationssteuer fällt an, wenn Privatpersonen einen Gewinn aus privaten Veräußerungen (wie zum Beispiel bei Immobilien) sowie aus Einkünften aus Kapitalanlagen wie Wertpapieren erzielen. Die formal korrekte Bezeichnung für die sogenannte „Spekulationssteuer“ lautet: „Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften gemäß § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG)“. Aus dieser Bezeichnung geht auch hervor, dass diese Steuer nicht auf den gesamten Verkaufserlös fällig wird, sondern nur auf den Anteil, um den der Verkaufspreis den ursprünglichen Kaufpreis übersteigt.
Die Spekulationssteuer fällt aber nur dann an, wenn eine gewisse Frist zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie unterschritten wird. Diesen Zeitraum bezeichnet man als Veräußerungs- oder auch Spekulationsfrist.
Wie errechnet sich die Spekulationssteuer?
Die Höhe der Spekulationssteuer hängt zum einen von der Höhe des Wertzuwachses des Objektes und dem damit verbundenen Veräußerungsgewinn ab. Zum anderen richtet sie sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz.
Nicht der gesamte Verkaufspreis wird versteuert, sondern nur der Gewinn daraus. Diese Gewinnmarge kann geringer ausfallen, und zwar durch Anrechnung aller Kosten, die im Zusammenhang mit der Veräußerung stehen.
Zu den Veräußerungskosten, die den zu versteuernden Gewinn senken, gehören
- Renovierungs- und Modernisierungskosten, die im Zuge des Verkaufs angefallen sind
- Kaufnebenkosten (z.B. Grunderwerbsteuer)
- Verkaufsnebenkosten (z.B. Maklergebühren, Immobilienbewertung)
- Vorfälligkeitsentschädigung
- Werbekosten, die für den Verkauf angefallen sind
Doch auch umgekehrt kann die Spekulationssteuer beeinflusst werden: Steuerliche Abschreibungen erhöhen den Verkaufswert und damit auch den zu versteuernden Gewinn. Der Spekulationsgewinn ermittelt sich demnach gemäß § 23 Abs. 4 S. 1 EStG wie folgt:
Veräußerungspreis
- Anschaffungskosten
= Gewinn/ Verlust
+ bisher in Anspruch genommene Gebäude-Abschreibung (AfA)
- Veräußerungskosten
= Spekulationsgewinn
Wie lässt sich die Spekulationssteuer vermeiden?
Eigennutzung von Haus oder Wohnung
Wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorherigen Jahren zu eigenen Wohnzwecken selbst genutzt wurde, entfällt die Spekulationssteuer. Da hier auch angebrochene Kalenderjahre zählen, ist es also möglich, dass die Eigennutzung bei einem Verkauf im Dezember tatsächlich nur 2 Jahre + 1 Monat dauern muss.
Der Begriff „Eigene Wohnzwecke“ ist vom Gesetzgeber so definiert, dass die Immobilie nur vom Eigentümer und seiner Familie bewohnt wird. Zur Familie gehören steuerlich gesehen aber nur die Kinder - und auch nur, solange noch Kindergeld für sie bezogen wird.
Zweitwohnsitz oder Ferienwohnung
Als eigener Wohnsitz zählt die Immobilie auch dann, wenn ein Eigentümer sie nur zeitweise, aber ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Daher gilt die gleiche Regelung wie bei der Eigennutzung auch für Zweitwohnungen und Ferienwohnungen, die nicht zur Vermietung bestimmt sind.
Zeitweise vermietete Immobilien
Auch wenn die Immobilie zunächst oder zwischenzeitlich vermietet war, kann die Spekulationssteuer entfallen – nämlich dann, wenn sie im Verkaufsjahr und den beiden vorherigen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Haus nach mindestens zehn Jahren wieder verkaufen
Wird eine vermietete bzw. nicht selbst genutzte Immobilie erst nach 10 Jahren verkauft, ist die Abgabe der Spekulationssteuer ausgeschlossen, da die Spekulationsfrist abgelaufen ist. Diese ist mit einem Zeitraum von zehn Jahren definiert und beginnt mit dem Tag, an dem das Haus gekauft wurde. Bei Neubauten beginnt die Spekulationsfrist mit dem Tag des Grundstückserwerbs.
Erbe oder Schenkung
Beim Erbe oder der Schenkung einer Immobilie gilt der ursprüngliche Kaufzeitpunkt des Erblassers als Beginn der Spekulationsfrist von 10 Jahren. Gibt es mehrere Erben, die innerhalb der Spekulationsfrist untereinander Erbteile kaufen bzw. verkaufen, entstehen für den Käufer beim Erwerb Anschaffungskosten. Beim Verkäufer führt es dazu, dass der Verkaufserlös versteuert werden muss.
Soll eine geschenkte Immobilie verkauft werden, entfällt die Spekulationssteuer ebenfalls erst nach Ablauf der Frist von 10 Jahren.
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