Bestandsimmobilien

Schenkung einer Immobilie – Die Alternative zur Vererbung

15. Dezember 2020

Immobilienbesitzer machen sich häufig frühzeitig Gedanken über den Verbleib ihrer Wohnung oder ihres Hauses in der Zukunft. Dabei sollte bei der Frage, wie die Immobilie dem Ehepartner, den Kindern oder anderen potenziellen Empfängern vermacht werden soll, nicht nur die Erbschaft, sondern auch die Schenkung einer Immobilie in die Überlegungen mit einbezogen werden. Was die Schenkung ist und wie sie sich von der Erbschaft unterscheidet, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Schenkung vs. Vererbung

Zunächst handelt es sich sowohl bei der Schenkung als auch bei der Vererbung um Möglichkeiten, das Eigentum einer Immobilie rechtlich wirksam an andere Personen zu übertragen. Für beide Möglichkeiten ist zunächst der Wert der Immobilie im Rahmen einer Wertermittlung zu bestimmen.

Die Vererbung führt erst nach dem Tod des ursprünglichen Eigentümers zum Wechsel der Eigentumsverhältnisse. Das heißt, dass die Erbschaftsempfänger erst nach dem Tod des Erblassers die rechtlichen Eigentümer der Immobilie werden und über sie bestimmen können. Bei dieser Alternative behält der Erblasser zu Lebzeiten die gesamte Verfügungsgewalt über sein Haus beziehungsweise seine Wohnung.

Die Schenkung hingegen führt den Eigentümerwechsel bereits zu Lebzeiten des Erblassers herbei. Der Schenkende verliert, wenn nicht anderweitig im Schenkungsvertrag geregelt, seine Eigentumsrechte zum Zeitpunkt der Übertragung an die Beschenkten.

Steuern sparen mit der Schenkung?

Ein weiterer Unterschied zwischen der Vererbung und der Schenkung besteht in den mit ihnen verbundenen Steuern. Prinzipiell gelten für die Schenkung die gleichen Steuerfreibeträge wie bei der Vererbung. Der Unterschied besteht jedoch darin, dass die Freibeträge für die Schenkung alle zehn Jahre von neuem gelten.

Übersteigt der Wert der Immobilie den Freibetrag für die jeweilige Empfängergruppe, kann so beispielsweise zunächst nur ein Wertanteil mittels Schenkung vermacht werden, der noch im Freibetrag liegt. Nach zehn Jahren kann dann der restliche Anteil oder ein weiterer im Freibetrag liegender Anteil geschenkt werden, ohne Steuern für die Schenkung zahlen zu müssen. So können bei durchdachter Schenkung steuern gespart werden, die beim Erbe anfallen würden.

Wie wird eine Schenkung durchgeführt?

Theoretisch sind für die Durchführung einer Schenkung die Einlösung des Schenkungsversprechens und die Änderung im Grundbucheintrag ausreichend, um das Eigentum rechtsgültig zu übertragen. Um als Schenkender jedoch zusätzlich Schutz zu genießen, sollte ein Schenkungsvertrag aufgesetzt werden. Dieser ist nicht zwingend notwendig, kann aber zum Vorteil des Schenkenden sein. Die Änderung und Beurkundung im Grundbucheintrag und die Beurkundung des Schenkungsvertrags werden von einem Notar durchgeführt.

Welche Rechte können bei der Schenkung greifen?

Schenkende sollten den Schenkungsvertrag mit Vorbehaltsrechten und Bedingungen verknüpfen, damit die Beschenkten als neue Eigentümer nicht gegen ihren Willen mit der Immobilie tun und lassen können, was sie wollen, wie zum Beispiel das Haus veräußern.

Vorbehaltsrechte sind vor allem dann sinnvoll und notwendig, wenn der Schenkende die Immobilie nach der Schenkung selbst noch nutzen möchte. Das Wohnrecht greift, wenn der Schenkende einen Teil der Immobilie zu Lebzeiten weiter nutzen möchte. Hier ist auch von einem beschränkten Nutzrecht die Rede, welches vor allem bei Mehrfamilienhäusern greift. Das Nießbrauchrecht spielt eine Rolle, wenn der Schenkende die Immobilie zu Lebzeiten in vollem Umfang weiter nutzen und auch alle Einnahmen aus ihrer Vermietung weiterhin selbst erhalten möchte.

Sollte der Verkauf der Immobilie nicht durch eine Vertragsklausel im Schenkungsvertrag ausgeschlossen worden sein und der Schenkende durch ein Vorbehaltsrecht noch in dem Haus oder der Wohnung wohnen dürfen, wird die Pflicht, den Schenkenden bis zu seinem Lebensende in der Immobilie wohnen zu lassen, auf den Käufer übertragen.

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