Nebenkosten oder Betriebskosten: Worin liegt der Unterschied?

Dürfen Vermieter Nebenkostenvorauszahlungen erhöhen?

In 2022 hat sich bereits abgezeichnet, dass die bisher geleisteten Vorauszahlungen durch die Mieter zu gering sind und nicht zur Kostendeckung ausreichen. Aus dieser Annahme heraus die Nebenkostenvorauszahlungen zu erhöhen ist zwar verständlich, aber nicht zulässig. Eine Erhöhung der Nebenkosten ist nach § 560 Absatz 4 des BGB nur im Zusammenhang mit einer Abrechnung erlaubt, die höhere Nachforderungen ergeben hat. So kann ein Vermieter zwar schriftlich um eine erhöhte Pauschale bitten, darf sie aber nicht einfordern.

Worin unterscheiden sich Betriebskosten und Nebenkosten?

Als Nebenkosten oder Betriebskosten bezeichnet man landläufig ein und dieselbe Sache. Es handelt sich um die Kosten, die neben der eigentlichen Miete zu zahlen sind. Doch auch, wenn die Begriffe im Alltag meist synonym verwendet werden, gibt es einen wichtigen Unterschied. Denn zu den Betriebskosten zählen gemäß § 556 BGB ausschließlich Kosten, die laufend entstehen. So ist zum Beispiel eine Reparatur des Daches eine einmalige Investition und damit den Nebenkosten zuzuordnen. Um Missverständnisse zu vermeiden, spricht man daher in Fachkreisen lieber von Betriebskosten - das ist der juristisch präzisere Begriff.

Für die Nebenkosten gibt es rechtlich keine genaue Definition. Für den Vermieter beinhalten sie sämtliche Bewirtschaftungskosten für die Immobilie, das heißt sowohl die umlagefähigen Kosten als auch jene, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Als Betriebskosten bezeichnet man laufende Kosten, die dem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache dienen.

Nach § 1 Absatz 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) werden als Betriebskosten diejenigen Kosten bezeichnet, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Das bedeutet, dass die Betriebskosten nur ein Teil der gesamten Nebenkosten sind. Nur Betriebskosten können über eine Vereinbarung im Mietvertrag auf die Mieter umgelegt werden.

Welche Betriebskosten können auf die Mieter umgelegt werden?

Laut § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) kann der Vermieter folgende Kosten auf die Mieter umlegen:

• Grundsteuer
• Wasserversorgung und Entwässerung
• Heizkosten (inkl. Wartungskosten)
• Warmwasserversorgung
• Aufzugskosten, soweit vorhanden
• Müllabfuhr und Straßenreinigung
• Kosten für Gartenpflege
• Beleuchtungskosten für Gemeinschaftsräume (z. B. Eingangsbereich, Außenbeleuchtung, Treppenhaus)
• Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen
• Hausmeisterkosten
• Regelmäßige Kosten für eine SAT-Anlage oder einen Kabelanschluss
• Kosten für den Betrieb von Wäschepflegeeinrichtungen
• Sonstige Betriebskosten, z.B. die Wartung von Rauchmeldern und Blitzableitern

Welche Kosten darf der Vermieter nicht auf seine Mieter umlegen?

• Kosten für Reparaturen, Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten
• Verwaltungskosten, zum Beispiel Kosten für Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen und Telefon.
• Steuern (außer Grundsteuer)
• Zinsen für die Finanzierung der Immobilie
• Anteilige Betriebskosten für eine leer stehende Wohnung im Haus
• Nur unregelmäßig anfallende Kosten, etwa für das Schneiden von Bäumen, wenn dies nicht in regelmäßigen Abständen geschieht

Die Grundsteuerreform kann zu höheren Betriebskosten führen

Durch die Grundsteuerreform und die daraus resultierende Neuberechnung kann in vielen Fällen ab 2025 eine höhere Grundsteuer zu zahlen sein. Da die Grundsteuer zu den umlagefähigen Betriebskosten gehört, kann dies unter Umständen auch für Mieter höhere Kosten mit sich bringen. Doch dies ist kaum zu prognostizieren, teilweise kann die Grundsteuer durchaus auch sinken.

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