Nebenkosten nicht gezahlt - wann darf der Vermieter kündigen?

Wann kann ein Mietrückstand zur außerordentlichen Kündigung führen?

Welche Rechte ein Vermieter bei einem Mietrückstand hat, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Gemäß § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter eine „außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“ aussprechen. Dazu gehört auch ein Mietrückstand, wenn der Mieter

• zwei Monate nacheinander seine Miete nicht zum vereinbarten Termin zahlt
• zwei Monate nacheinander lediglich einen Teil der Miete zahlt und diese beiden Beträge höher als eine Monatsmiete sind
• oder über einen längeren Zeitraum einen Betrag schuldet, der zwei Monatsmieten entspricht.

Auch offene Nebenkostennachzahlungen können zu einem Mietrückstand führen. Summieren sich diese auf insgesamt zwei Monatsmieten, kann der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen. Dabei spielt es keine Rolle, in welchem Zeitraum sich die offenen Rückstände angesammelt haben.

Was gilt für die Kündigung wegen nicht gezahlter Nebenkosten?

Da unter der Miete alle wiederkehrenden Zahlungen verstanden werden, beinhaltet sie neben der Grundmiete auch die Nebenkostenvorauszahlungen beziehungsweise die Nebenkostenpauschalen. Daraus ergibt sich, dass dem Mieter auch dann gekündigt werden kann, wenn allein der Rückstand an den Vorauszahlungen zwei Monatsmieten übersteigt.

Für die bloßen Nachzahlungen für Nebenkosten gilt der Kündigungstatbestand laut § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB allerdings nicht. Dennoch kann dem Mieter aufgrund von ausstehenden Nebenkostennachzahlungen außerordentlich und fristlos gekündigt werden.

So stellt eine Nebenkostennachzahlung, die zwei Monatsmieten übersteigt und bei dem der Mieter länger als einen Monat in Verzug geraten ist, nach § 543 Abs. 1 BGB einen wichtigen Grund zur Kündigung eines Mietverhältnisses dar. Nach Ansicht der Gerichte ist es eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters, wenn die Nebenkostennachzahlung von ihm nicht geleistet wird.

Beträgt die Nebenkosten-Schuld weniger als zwei Monatsmieten, kann eine ordentliche Kündigung erfolgen. Zuvor aber muss der Vermieter in diesem Fall den Mieter abmahnen und die Zahlung verlangen. Zahlt der Mieter dann immer noch nicht, kann der Vermieter eine Mahnklage einreichen.

Vermieter kann hilfsweise fristgemäß kündigen

Auch wenn die Voraussetzungen und die rechtlichen Bedingungen für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages gegeben sind, kann der Vermieter zusätzlich eine fristgemäße Kündigung aussprechen. Diese wird dann wirksam, wenn die fristlose Kündigung aufgrund der Zahlung durch den Mieter „geheilt“ wird. Hierbei sind alle Mietrückstände zu begleichen und nicht ausschließlich die aufgelaufenen Nebenkosten, selbst wenn dies im Kündigungsschreiben nicht erwähnt wurde.

Durch diese "Schonfristzahlung" (§569 Abs.3 Nr.2 BGB) wird die Kündigung unwirksam und der Mietvertrag fortgesetzt. Die gleichzeitig erfolgte fristgemäße Kündigung mit gesetzlicher Frist wird davon aber nicht beeinflusst. Diese Kündigung bleibt wirksam, unabhängig davon, ob der Mieter eine Nachzahlung geleistet hat.

Ab wann gerät ein Mieter in Verzug?

Um eine verspätete Zahlung der Nebenkosten gegenüber dem Mieter zu reklamieren, muss dieser sich mit der Zahlung im Verzug befinden. In der Regel hat der Mieter innerhalb einer Frist von 30 Tagen nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung Zeit, etwaige Nachzahlungen zu begleichen. Unabhängig davon, ob der Mieter mit der Abrechnung einverstanden ist oder nicht, ist die Zahlung innerhalb dieses Zeitraumes fällig. Kommt der Mieter seiner Zahlungsverpflichtung nicht innerhalb dieser Frist nach, befindet er sich im Verzug.

Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter ratsam

Ist der Mieter grundsätzlich mit der Nebenkostenabrechnung einverstanden, aber finanziell nicht in der Lage, höhere Pauschalen oder Nachzahlungen zu stemmen, ist ein persönliches Gespräch ratsam. Hierbei kann gegebenenfalls eine für beide Seiten machbare und zufriedenstellende Lösung gefunden werden. Dies kann beispielsweise ein Zahlungsaufschub oder auch eine Ratenzahlung sein. Mieter haben auf derartige Regelungen zwar keinen Anspruch, aber je nach Kulanz des Vermieters eine gute Chance auf eine Einigung, um die drohende Kündigung abzuwenden.

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