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Mieterhöhungsverlangen mittels Vergleichswohnungen: Was ist zu beachten?

Mieterhöhungsverlangen mittels Vergleichswohnungen: Was ist zu beachten?

Wenn ein Vermieter oder eine Vermieterin sich bei einer Mieterhöhung auf vergleichbare Wohnungen in derselben Stadt oder Gemeinde beruft, spricht man von einem Mieterhöhungsverlangen mit Bezug auf die Vergleichsmiete. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um diese zu ermitteln. Ist für den Ort ein Mietspiegel vorhanden, kann sich der Vermieter auf diesen berufen. Auch über die Auskunft einer Mietdatenbank oder das Gutachten eines Sachverständigen lässt sich die ortsübliche Vergleichsmiete herausfinden.

Ist für den Ort kein Mietspiegel vorhanden, sehen viele Vermieter den besten Weg in der 4. Möglichkeit, der Angabe von Vergleichswohnungen. Doch hier gibt es einiges zu beachten, damit das Mieterhöhungsverlangen den rechtlichen Anforderungen entspricht. Erfahren Sie mehr dazu im nachfolgenden Beitrag.

Was ist bei der Benennung von Vergleichswohnungen zu beachten?

Will der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen aufgrund eines nicht vorhandenen Mietspiegels auf eine Vergleichswohnung stützen, muss er drei verschiedenen Wohnungen bzw. Häuser finden, die dem Objekt möglichst nahe kommen.

Grundsätzlich sollten sich die Vergleichswohnungen in derselben Stadt bzw. Gemeinde befinden. Gibt es jedoch hier keine drei vergleichbaren Wohnungen, kann in Ausnahmefällen auf Vergleichsobjekte in Nachbargemeinden Bezug genommen werden – ein ähnliches Mietniveau vorausgesetzt.

Es dürfen ausschließlich vermietete Wohnungen benannt werden. Frei stehende Mietobjekte, beispielsweise aus Internet-Angeboten, können nicht als Vergleichsobjekte herangezogen werden.

Wenn mindestens 3 Vergleichswohnungen gefunden wurden, darf die Mieterhöhung nur bis zur Höhe der niedrigsten der angegeben Objekte ausgesprochen werden. Die Vergleichbarkeit ist anhand bestimmter Vergleichsmerkmale festzustellen (§ 558 II BGB).

Der Mieter muss durch die Nennung der Vergleichsobjekte die Möglichkeit haben, sich über die Wohnungen zu informieren und die behauptete Vergleichbarkeit nachzuprüfen. Das bedingt eine genaue Bezeichnung der Objekte, so dass der Mieter sie ohne Schwierigkeiten auffinden kann.   

Dafür sind folgende Informationen vom Vermieter anzugeben:

  • Die genaue Anschrift der Vergleichswohnung: Ort, Straße, Hausnummer, Stockwerk, Lagebezeichnung im Stockwerk.
  • Name des Mieters/Vermieters
  • Baujahr und Lage der Vergleichswohnung
  • Stichwortartige Angaben über Größe, Art, Beschaffenheit und Ausstattung
  • Gesamtgröße der Wohnung
  • Angabe des Quadratmeterpreises
  • Alternativ kann auch die Miete unter Angabe der Wohnungsgröße angegeben werden, wobei in jedem Fall erkennbar sein muss, ob es sich um Netto- oder Bruttomiete handelt.

Welche genauen Faktoren können beim Vergleich entscheidend sein?

Größe der Vergleichswohnung

Die Quadratmeterzahlen der Vergleichswohnungen sollten möglichst nah an dem Wert der betreffenden Wohnung liegen. Abweichungen bis zu 25% sind zulässig, aber schon problematisch.

Anzahl der Räume

Neben der Größe in Quadratmetern ist es auch wichtig, auf wie viele Räume die Wohnfläche aufgeteilt ist. Denn der Wohnkomfort ist auch von der Großzügigkeit der Räume abhängig. So ist beispielsweise ein 50qm-Loft nicht mit einer gleichgroßen 2 ½ Zimmer-Wohnung vergleichbar.

Baujahr der Wohnung bzw. des Hauses

Ein sinnvoller Vergleich ist nur möglich, wenn die angegebenen Wohnungen etwa dem Alter der fraglichen Wohnung entsprechen.So lässt sich beispielsweise eine Wohnung aus den 70er Jahren nicht mit einem Neubau aus dem Jahr 2021 vergleichen.

Lage der Wohnung

Auch hinsichtlich der Lage müssen die Wohnungen vergleichbar sein. Hier spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. So ist beispielsweise eine Wohnung in einer ruhigen Anliegerstraße anders zu bewerten als die Lage an einer vielbefahrenen Hauptstraße. Auch das Stadtviertel ist entscheidend: Handelt es sich um ein gediegenes, gepflegtes Ambiente oder ist es ein stadtbekanntes problematisches Viertel?

Ausstattung der Wohnung

Wenn Wohnungen miteinander verglichen werden, ist nicht zuletzt die Ausstattung von Bedeutung. Die entsprechenden Merkmale der Vergleichswohnungen sollten mit dem Mietobjekt nahezu identisch sein. Hier spielen unter anderem die Heizungsart, die Bodenbeläge, die Küche, Art und der Zustand der Fenster und die Ausstattung der Badezimmer eine Rolle. Eine Wohnung mit vom Vermieter gestelltem hochwertigem Parkettboden und moderner Einbauküche ist beispielsweise kaum vergleichbar mit nicht entsprechend ausgestatteten Wohnungen. 

Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen - Unwirksamkeit leicht möglich

Bei einem Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen muss der Vermieter sehr viel beachten – bei Fehlern kann diese Mieterhöhung leicht unwirksam sein. In diesem Fall ist die Mieterhöhung zunächst erfolglos, der Vermieter kann aber sein Vorhaben wiederholen. Mieter gewinnen durch eine derartige unwirksame Maßnahme Zeit und sparen dadurch Miete.

Die meisten Fehler, die zu einer Unwirksamkeit der Mieterhöhung führen, werden dadurch verursacht, dass der Vermieter weniger als drei Vergleichswohnungen benennt oder die genannten Objekte nicht mit der Wohnung vergleichbar sind.

Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung ist erforderlich

Ein Mieterhöhungsverlangen ist noch keine Mieterhöhung! Die Höhe der Miete wird bei Vertragsabschluss zwischen Vermieter und Mieter festgelegt. Das bedeutet, dass jeder Änderung dieses Vertrages von beiden Seiten zugestimmt werden muss.

Reagiert der Mieter nicht innerhalb der Wartefrist auf das Mieterhöhungsverlangen, darf das vom Vermieter nicht als Zustimmung zur Erhöhung interpretiert werden. In diesem Fall kann auch ein Lastschrifteinzug nicht eigenmächtig vom Vermieter geändert werden. Wenn der Mieter der Erhöhung nicht zustimmt, kann der Vermieter den Mietvertrag nicht aus diesem Grund kündigen.

Für den Fall, dass der Mieter nicht auf das Angebot zur Mieterhöhung reagiert, die Erhöhung ablehnt oder ein für den Vermieter nicht akzeptables Gegenangebot macht, gibt der Gesetzgeber dem Vermieter aber die Möglichkeit, den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu verklagen.

So hat der Vermieter Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, wenn alle Angaben im Mieterhöhungsverlangen ausreichend und korrekt sind und Wartefrist sowie Kappungsgrenze eingehalten werden.

 

Haftungsausschluss: Die Blogartikel von Jensen & Doering besitzen lediglich einen informativen Charakter und stellen keine Rechtsberatung dar.

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