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Mieterhöhung – Wann ist sie zulässig und wie hoch darf sie sein?

Mieterhöhung – Wann ist sie zulässig und wie hoch darf sie sein?

Fast ein Drittel aller Mieterhöhungen sind in Deutschland fehlerhaft – Eine genaue Prüfung bei Erhalt ist daher zwingend notwendig. Doch es gibt auch Vorschriften, die eine Mieterhöhung nicht zulassen. Im folgenden Beitrag klären wir Sie darüber auf, wann eine Erhöhung der Miete zulässig ist und wie hoch sie sein darf.

Welche Grundlagen müssen bestehen?

Oft werden bereits im Mietvertrag regelmäßige Anpassungen der Miete festgehalten, welche zu einer finanziellen Belastung führen können. Auch Streitigkeiten bleiben nicht aus: Für ein und dieselbe Wohnung soll plötzlich mehr Miete gezahlt werden. Mieter fühlen sich oft benachteiligt – Und diese Missmut ist berechtigt, denn fast ein Drittel aller Mieterhöhungen in Deutschland sind fehlerhaft oder viel zu hoch angesetzt. Mieter sollten daher unbedingt ihre Rechte kennen; nur so kann eine unzulässige Mieterhöhung erkannt werden. 

Obwohl Mieterhöhungen gesetzlich geregelt sind, führen sie immer wieder zu Streitigkeiten. Dabei beruft sich die Rechtsgrundlage auf das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) §557: 
„Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren.“

An diesem Paragraphen ist deutlich zu erkennen, dass eine Mieterhöhung auf einer gemeinsamen Absprache beruht. Der Vermieter kann die Miete also nicht einfach so erhöhen. Damit eine Mieterhöhung rechtsverbindlich ist, müssen die Mieter ihr zustimmen.

Allerdings besteht auch die Möglichkeit, dass der Vermieter verlangen kann, dass die Mieter der Erhöhung zustimmen. Generell ist ein Mieter dazu verpflichtet einer Mieterhöhung zuzustimmen, wenn alle Kriterien, die vom Gesetz vorgeschrieben sind, erfüllt werden. Sollte der Mieter der Mieterhöhung dennoch nicht zustimmen, so hat der Vermieter das Recht, die Zustimmung gerichtlich einzuklagen. Wenn der Vermieter Recht bekommt, wird es für den Mieter sehr teuer: Nicht nur die Mieterhöhung muss gezahlt werden, sondern auch die Gerichtskosten.

Kann ein Vermieter die Miete an die ortsübliche Miete anpassen?

Grundsätzlich steht es dem Vermieter zu, die Miete an die ortsüblichen Preise anzupassen. Laut BGB darf das Preisniveau „für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren“ angehoben werden. Dabei steht der Vermieter allerdings in der Pflicht zu begründen, warum er die Mieterhöhung für ortsüblich hält. 

Der örtliche Mietspiegel oder die Mietdatenbank können die Grundlage für die ortsübliche Erhöhung der Miete darstellen. Diese Formblätter können entweder bei der Kommune oder bei der Interessenvertretung eingeholt werden. Aber Achtung: Kleine Gemeinden verfügen oftmals nicht mehr über diese Hilfsmittel. 

Um die ortsübliche Miete zu berechnen, kann der der Vermieter mit drei vergleichbaren Immobilien arbeiten. Außerdem besteht die Möglichkeit ein Gutachten durch einen Sachverständigen zu veranlassen.

Kann eine Mieterhöhung begrenzt werden?

Eine Mietanpassung an die ortsübliche Miete ist in der Regel gerechtfertigt, jedoch müssen die Mieter auch diese Mieterhöhung anerkennen. Der Mieter ist allerdings dazu verpflichtet der Erhöhung zuzustimmen, wenn diese:

  • Formal in Ordnung ist
  • Im Rahmen der ortsüblichen Miete ist 
  • Die Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze einhält

Damit eine Mieterhöhung nicht innerhalb von zwölf Monaten mehrmals durchgeführt wird, gibt es die Jahressperrfrist. Die Kappungsgrenze setzt fest, dass die Mieterhöhung einer Wohnung nicht mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren betragen darf. Welche Mietpreise vergleichbare Wohnungen erzielen, spielt hierbei keine Rolle.

Eine Mieterhöhung sollte unbedingt geprüft werden

Als Mieter müssen Sie immer genügend Zeit haben, um die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung zu prüfen. Der Monat, in dem die Mieterhöhung erhalten wurde, und die zwei darauffolgenden Monate können genutzt werden, um die Mieterhöhung zu untersuchen. Wir empfehlen Ihnen diese Zeit zu nutzen. Wenn gesetzliche Vorgaben nicht eingehalten worden sind, sollte der Mieterhöhung nicht zugestimmt werden. 

Index- und Staffelmiete: Ist eine Mieterhöhung zulässig?

Wenn im Mietvertrag eine regelmäßige Anpassung der Miete, über Zeit-, Staffel- oder eine Indexmiete, vereinbart worden ist, ist es nicht erlaubt, die Miete an die ortsüblichen Preise anzupassen. 

Die Staffelmiete dient dazu genau festzulegen, wann und zu welchem Betrag die Miete regelmäßig erhöht werden soll. Eine Indexmiete hingegen schreibt vor, dass sich die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts oder vergleichbaren Indexen anpasst. 

Sowohl bei Staffel-, als auch bei Indexmieten sind Mieterhöhungen ausgeschlossen. Ebenso betroffen davon sind Investitionskosten für wohnwertsteigernde oder energetische Modernisierungsmaßnahmen; sie können nicht auf die Miete umgelegt werden. 

Darf die Miete aufgrund von Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten angehoben werden?

Generell ist eine Mieterhöhung zulässig. Allerdings muss der Mieter genauestens prüfen, ob die Kosten auch wirklich umlagefähig sind. Viele Vermieter versuchen möglichst viele Kosten auf ihre Mieter umzulagern. Nicht alle müssen vom Mieter getragen werden; für einige Kosten muss der Vermieter selbst aufkommen.

Umgelegt werden können elf Prozent der Maßnahmen zur energetischen Gebäudesanierung und Wertsteigerung. Reparaturkosten und Instandsetzungsmaßnahmen gehören allerdings nicht dazu – Diese muss der Vermieter selbst tragen.

Betriebskostenpauschale: Wann ist eine Anpassung an die Kosten möglich?

Die Preise für Gas, Strom und Öl steigen immer weiter an. Nicht selten kommt es vor, dass die Nebenkostenpauschale, die im Mietvertrag festgelegt worden ist, die Kosten nicht mehr vollständig abdecken kann. Doch der Vermieter muss diese Mehrkosten nicht selbst tragen: Die Betriebskostenpauschale kann und sollte angepasst werden. 

Hierbei spricht man, im Sinne des Gesetzes, nicht von einer Mietkostenerhöhung; zu viel gezahlte Beiträge müssen vom Vermieter schließlich zurückerstattet werden. Daher müssen gesetzliche Vorgaben, wie die Jahressperrfrist oder die Kappungsgrenze, bei der Erhöhung der Nebenkostenpauschale nicht eingehalten werden.

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