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Mieterhöhung: Wann ist sie zulässig?

24. März 2020

In einigen Mietverträgen werden mitunter regelmäßige Anpassungen der zu leistenden Miete vereinbart. Dennoch kommt es bei Mieterhöhungen oft zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter, denn für den Mieter können diese Erhöhungen eine starke finanzielle Belastung darstellen. Außerdem soll für dieselbe Wohnung plötzlich mehr gezahlt werden, was oft zu einem Unverständnis führt. Beim Anblick der Statistiken scheint das Misstrauen der Mieter absolut berechtigt: Von den zwei Millionen Mieterhöhungen, die jährlich in Deutschland erfolgen, ist rund ein Drittel fehlerhaft oder viel zu hoch angesetzt. Wir klären Sie über die angebrachte Höhe und die Rechtskräftigkeit von Mieterhöhungen auf:

Mieterhöhung: Wann ist sie gesetzlich erlaubt?

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sind auch Mieterhöhungen gesetzlich geregelt. Der Paragraph §557 besagt: „Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren.“ Dieser Paragraph stellt bereits dar, dass ein Vermieter nicht einfach willkürlich die Miete erhöhen darf. Eine Mieterhöhung ist erst rechtsverbindlich, wenn der Mieter ihr zustimmt.

Doch auch im BGB gibt es einen Folgeparagraphen, welcher folgendes beinhaltet: „Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete verlangen.“ Wenn sämtliche Kriterien erfüllt werden, die vom Gesetz vorgeschrieben sind, dann muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen. Sofern der Mieter der Mieterhöhung dennoch nicht zustimmen will, so ist der Vermieter dazu berechtigt, die Zustimmung gerichtlich einzuklagen. Wenn der Vermieter nun das Recht erhält, dann wird es für den Mieter teuer: Nicht nur die Kosten der Mieterhöhung müssen hingenommen werden – Der Mieter muss ebenso alle Gerichtskosten tragen.

Willkürliche Mieterhöhungen

Wenn der Vermieter die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angleicht, dann ist eine Mieterhöhung absolut berechtigt. Allerdings ist der Vermieter auch dazu verpflichtet anzugeben, warum die Erhöhung nach seiner Meinung ortsüblich und gerechtfertigt ist.

Der örtliche Mietspiegel oder auch die Mietdatenbank können hier als Grundlage für die Erhöhung der Miete dienen. Beide Dokumente finden Sie sowohl bei der Kommune als auch bei der lokalen Interessenvertretung der Mieter und Vermieter. Aber Achtung: In kleinen Gemeinden sind diese Hilfsmittel oftmals nicht mehr vorhanden.

Außerdem kann der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete erfahren, wenn drei ähnliche Wohnungen miteinander verglichen werden. Auch die Beibringung eines Sachverständigen-Gutachters stellt eine Möglichkeit dar.

Mieterhöhungen können begrenzt werden

Im Normalfall ist eine Anhebung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angebracht und gerechtfertigt. Allerdings müssen die Mieter Diese trotzdem anerkennen. Wenn die Mieterhöhung formal in Ordnung ist, also die ortsübliche Miete nicht übersteigt wird und der Vermieter sowohl die Jahressperrfrist als auch die Kappungsgrenze einhält, so muss der Miete seine Zustimmung geben.

Die Jahressperrfrist besagt, dass die letzte Angleichung der Miete mindestens zwölf Monate zurückliegt. Eine frühere Mieterhöhung ist nicht möglich. Die Kappungsgrenze ist ebenso wichtig, denn über sie ist festgelegt, dass die Mieterhöhung für eine Wohnung innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent betragen darf. Welche Mietpreise vergleichbare Wohnungen erzielen ist hierbei egal.

 Das genaue Prüfen der Mieterhöhung muss gewährleistet werden
Sofern eine Mieterhöhung erfolgt, so muss der Mieter immer genug Zeit haben, um Diese prüfen zu können. Der zeitliche Rahmen beträgt hierbei drei Monate. Wenn gesetzliche Vorgaben nicht eingehalten wurden, sollte der Mieter keine Zustimmung geben. Wenn der Vermieter die Zustimmung einklagen sollte und den Prozess gewinnt, so ist der Mieter dazu verpflichtet, sämtliche Anwalts- und Verfahrenskosten zu tragen.

Index- und Staffelmieten

Wenn im Mietvertrag eine Zeit-, Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde, ist es nicht erlaubt, die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Eine Staffelmiete legt den Zeitpunkt und den Betrag der Erhöhung fest. Bei einer Indexmiete erhöht sich die Miete analog und unabhängig von dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes.

Bei diesen Arten von Mietverhältnissen ist eine weitere Erhöhung der Miete ausgeschlossen. Ebenso ausgeschlossen sind anfallende Investitionskosten für Modernisierungsmaßnahmen – Sie können nicht auf die Miete umgelegt werden.

Mieterhöhung als Folge von Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen

Sofern keine Index- oder Staffelmiete vorliegt, ist es möglich, dass nach Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen die Miete erhöht wird. Da nicht alle Kosten umlagefähig sind, sollte ein Mieter genauestens prüfen, warum sich die Miete erhöhen soll. Zur energetischen Gebäudesanierung und wohnwertsteigernden Maßnahmen können elf Prozent der Jahresgesamtmiete an Kosten umgelegt werden. Instandsetzungsarbeiten oder Reparaturkosten gehören allerdings nicht dazu – Diese muss der Vermieter selbst tragen.

Betriebskostenpauschale: Die Anpassung ist immer möglich

Anders, als die Erhöhung der Nettokaltmiete, ist die Anpassung der Betriebskostenpauschale immer möglich. Wenn die Preise für Strom, Öl oder Gas steigen, dann sollten auch die Betriebskosten angepasst werden. Andernfalls erlebt der Mieter bei der Betriebskostenabrechnung eine böse Überraschung. Auch für den Vermieter ist eine schnelle Anpassung der Kosten sinnvoll, da er sonst Vorleistungen erbringen muss.

Die Anpassung der Nebenkostenpauschale gilt auch im Sinne des Gesetzes nicht als Mieterhöhung, denn zu viel bezahlte Beträge werden vom Vermieter zurückerstattet. Die Nebenkostenpauschale hat daher auch keine Auswirkungen auf die gesetzlichen Vorgaben der Jahressperrfrist oder Kappungsgrenze.

Vermieter und Mieter sollten gleichermaßen die gesetzlichen Grundlagen der Mieterhöhung kennen, denn es spart nicht nur viel Zeit, sondern auch Geld. Für weitere Fragen stehen Ihnen unsere Ansprechpartner gerne zur Verfügung.

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