Mieterhöhung nach Modernisierung: Welche Kosten kann man auf die Mieter umlegen?

Was versteht man unter einer Modernisierung?

Baumaßnahmen sind dann eine Modernisierung, wenn sie entweder zu einer nachhaltigen Wohnwertverbesserung führen oder wenn dadurch eine höhere Energieeffizienz durch Einsparung von Primärenergie, Endenergie oder Wasser erreicht wird.

Laut § 555b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sind Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen…

1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),

2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt

3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,

4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,

4a. durch die die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes angeschlossen wird,

5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,

6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder

7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Welche Modernisierungsmaßnahmen können umgelegt werden?

Nicht jede Veränderung der Mietwohnung oder des Hauses zählt vor dem Gesetz auch als Modernisierung. So können Vermieter die Miete nicht erhöhen, wenn es sich um Reparaturen oder reine Instandhaltungsmaßnahmen handelt.

Doch beispielsweise folgende Modernisierungsmaßnahmen können eine Mieterhöhung rechtfertigen:

• Die Installation von Solaranlagen oder der Einbau einer hochwertigeren Dämmung
• Austausch gegen hochwertige Fenster, die Energieeinsparungen bewirken
• Der Einbau von Wasserzählern, wenn sich dadurch Wassereinsparungen ergeben
• Maßnahmen zum verbesserten Schallschutz
• Anbau eines Balkons
• Einbau von Rauchmeldern, da dies aufgrund von gesetzlichen Verpflichtungen des Vermieters geschieht
• Maßnahmen, die mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands (ohne Grundstücksanteil) erreichen. Dabei sind regionale Unterschiede zu berücksichtigen. Nicht dazu zählen Kosten für Erhaltungsmaßnahmen. Zudem muss die Wohnung in wesentlichen Bereichen qualitativ einem Neubau entsprechen (BGH, VIII ZR 369/18).

Häufig stellt sich auch die Frage, ob der Einbau einer neuen Küche eine Modernisierung ist. Dies ist allerdings nur der Fall, wenn damit erstmals eine Einbauküche eingerichtet wird, da dies den Gebrauchswert erhöht. Die bloße Erneuerung einer schon vorhandenen Einbauküche ist keine Modernisierung, eine Erhöhung des Gebrauchswertes findet nicht statt.  

Luxussanierungen sind meist nicht umlagefähig

Bei Luxussanierungen hat ein Mieter das Recht, sich nicht durch eine entsprechende Umlage an den Kosten zu beteiligen. Mieter können derartige Sanierungen sogar komplett stoppen. So können sie sich beispielsweise dagegen wehren, dass ein einfaches aber zweckdienliches Badezimmer mit teuren Designer-Objekten ausgestattet wird. Es ist allerdings oft schwer zu sagen, wo eine übliche Modernisierung aufhört und der Luxus beginnt.  Grundsätzlich ist es zulässig, Wohnungen auf den üblichen Standard zu bringen, auch wenn dies zu einer deutlichen Mieterhöhung führt. Hier können auch Verbesserungen über den Standard hinaus zulässig sein.

Mieterhöhung wegen Modernisierung muss angekündigt werden    

Eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen muss dem Mieter schriftlich übermittelt werden, und zwar spätestens drei Monate vor Beginn. Geschieht dies nicht, kann der Mieter der Maßnahme widersprechen. Folgende Informationen müssen in der Ankündigung enthalten sein:

• Beginn sowie Dauer der Modernisierungsmaßnahme
• Art und Umfang
• Voraussichtlicher Betrag, um welchen sich die Miete erhöhen wird. Dieser kann sich am Ende noch ändern, wenn die tatsächlichen Modernisierungskosten bekannt sind.
• Information, dass der Mieter einen Härteeinwand stellen kann und wann die Frist dafür endet

Wie hoch darf die Mieterhöhung wegen Modernisierung sein?

Sind alle Voraussetzungen erfüllt und die Modernisierungsmaßnahme schließlich durchgeführt, kann der Vermieter acht Prozent der Modernisierungskosten dauerhaft auf die Jahresmiete umlegen. Höchs­tens darf die Miete wegen Modernisierungen inner­halb von sechs Jahren um drei Euro je Quadrat­meter und Monat steigen. Beträgt die Miete weniger als sieben Euro pro Quadrat­meter, darf die Monats­miete durch die Modernisierung in sechs Jahren sogar nur um maximal zwei Euro je Quadrat­meter steigen.

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