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Indexmiete: Mit der Inflation steigt auch die Miete

Indexmiete: Mit der Inflation steigt auch die Miete

Im vergangenen Jahr sind die Verbraucherpreise um durchschnittlich 7,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Enorme Preisanstiege sind im Energiebereich und bei Nahrungsmitteln zu verzeichnen. Auch das Wohnen wird teurer – insbesondere für Mieter, die einen Indexmietvertrag unterschrieben haben. Bei einem solchen Vertrag ist nämlich die Miete an die Inflationsrate gekoppelt. Ob Indexmieten nun auf dem Vormarsch sind, welche Vor- und Nachteile sie haben und welche Besonderheiten für sie gelten – mehr dazu im nachfolgenden Beitrag.

Was ist ein Indexmietvertrag?

Wenn Mieter und Vermieter im Mietvertrag eine Indexmiete vereinbaren, bedeutet dies, dass die Kaltmiete erhöht wird, wenn die Verbraucherpreise steigen. Grundlage ist der Verbraucherpreisindex (VPI), der regelmäßig vom Statistischen Bundesamt ermittelt und veröffentlicht wird. Der VPI gibt an, um wie viel Prozent die Lebenshaltungskosten gestiegen sind und entspricht damit der durchschnittlichen Inflationsrate. Indexwerte sind auf der Website des Statistischen Bundesamtes zu finden. Nur dieser offizielle „Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland“  ist als Referenzwert für Indexmieten zugelassen. Geregelt ist dies im § 557b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Jede Vereinbarung, die die Miete an eine andere Preis­entwick­lung koppelt, ist unwirk­sam. 

Einzige Voraus­setzung für die Miet­erhöhung entsprechend VPI ist, dass die Miete zuvor ein Jahr lang unver­ändert war. So kann eine Anpassung der Miete jedes Jahr erfolgen. Manchmal ist es in einem Indexmietvertrag aber auch so geregelt, dass die Mietanpassung nicht in jedem Jahr erfolgt, sondern nur dann, wenn der Verbraucherpreisindex in einer vorher definierten Höhe gestiegen ist, zum Beispiel um 3 oder 5 Prozent. Bei darunter liegenden Steigerungen sind Mieterhöhungen dann ausgeschlossen. 

Eine Mindestlaufzeit ist für Indexmietverträge nicht vorgesehen. Somit kann diese Vereinbarung sowohl für einen befristeten als auch für einen unbefristeten Mietvertrag getroffen werden.

Wie hoch ist der Anteil von Indexmietverträgen?

Laut einer neuen Berechnung des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW), der eine Befragung von mehr als 5.300 Mietern im vergangenen Herbst zugrunde liegt, haben nur 2,2 Prozent der deutschen Mieter einen Indexmietvertrag unterschrieben.

Allerdings gibt es eine Zunahme von Mietverträgen mit Indexmieten, insbesondere im Neubau-Bereich: Hier liegt der Anteil von Indexmietverträgen bereits bei 7 Prozent. Und auch in Metropolen sieht es anders aus: Hier sind schon 30 Prozent aller Mietverträge an den Verbraucherindex gebunden, wie eine aktuelle Auswertung des Deutschen Mieterbundes belegt.

Welche Vor- und Nachteile haben Indexmieten?

Sowohl für Vermieter als auch für Mieter bieten Indexmieten Vor- und auch Nachteile. Vermieter benötigen für eine Mieterhöhung kein Einverständnis der Mieter und können mit regelmäßigen Mehreinnahmen rechnen. Für Mieter liegt ein Vorteil darin, dass er jede Mietanpassung prüfen und nachvollziehen kann. So wird die Mieterhöhung voraussehbar und transparent.

Da sich die Verbraucherpreise erst in der Zeit nach Ausbruch des Krieges in der Ukraine so rasant erhöht haben, stiegen bis dahin die Indexmieten auch weniger schnell als die ortsübliche Vergleichsmiete, die bei herkömmlichen Mietverträgen als Maßstab dient. So kann in Zeiten niedriger Inflation eine Indexmiete für Mieter günstig sein. Wenn die Lebenshaltungskosten sogar fallen, kann die Indexmiete theoretisch auch sinken. Dies ist aber eher unrealistisch und war auch schon seit Jahrzehnten nicht mehr der Fall.

Bei einer Neuvermietung lässt sich der allgemein gültige Mietspiegel umgehen – das ist zwar gut für den Vermieter, aber schlecht für den Mieter. Das bedeutet, dass die Anfangsmiete über der Vergleichsmiete im Umfeld liegen darf.

In Zeiten steigender Inflation ist eine Indexmiete für Mieter doppelt schlecht. Denn zusätzlich zu den höheren Verbraucherpreisen erhöht sich auch die Miete entsprechend. Ist eine Indexmiete vereinbart, gilt auch die sonst übliche Kappungsgrenze nicht. Allerdings ist die Einführung einer Kappungsgrenze auch bei Indexmieten derzeit in der Diskussion.

Ein Vorteil für Mieter und ein Nachteil für Vermieter bei der Indexmiete: Mieterhöhungen für Modernisierungen sind prinzipiell ausgeschlossen. Allerdings gibt es hier eine Ausnahme, nämlich wenn vom Vermieter eine Modernisierung aufgrund einer gesetzlichen Regelung durchgeführt werden muss.

Steigen Indexmieten automatisch?

Im Gegensatz zu Staffelmieten steigen Indexmieten nicht automatisch. Zwar müssen Mieter einer Mieterhöhung nicht zustimmen, aber es bedarf der ausdrücklichen Erklärung des Vermieters, die Miete an die Verbraucherpreisindex-Entwicklung anzupassen. Nach Zugang dieser Erklärung steigt die Miete dann nach Ablauf eines Monats zum nächsten Monatsbeginn.

Vermieter müssen außerdem erklären, wie viel Miete sie von Beginn des über­nächsten Monats an fordern sowie die Werte des VPI nennen, auf die sie sich beziehen. Sollten dabei Fehler gemacht werden, ist die Forderung nicht automatisch unwirksam. Natürlich müssen Mieter aber nur das zahlen, was die korrekte Berechnung ergibt. Hat sich der Vermieter bei der Berechnung zu seinen Ungunsten vertan, müssen Mieter aber nicht mehr zahlen als gefordert.

 

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