Immobilienverkauf: Was bedeutet das für die Mieter?

Unvermietete Immobilien verkaufen sich besser.

Die Nachfrage nach freien Wohnungen oder Häusern ist meistens deutlich höher als nach vermieteten Objekten. So kann beim Verkauf von nicht vermieteten Immobilien ein bis zu 30 Prozent höherer Verkaufspreis erzielt werden. Käufer schätzen hier insbesondere die besseren Verfügungsmöglichkeiten.

Was besagt der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“?

Es gilt der im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 566 Absatz 1 BGB) festgeschriebene Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“. Als Immobilieneigentümer kann man also bei einem geplanten Verkauf des Objektes den Mietern nicht einfach kündigen. Stattdessen muss der neue Eigentümer das bestehende Mietverhältnis übernehmen, und zwar zu den gleichen Konditionen wie bisher. Dies dient der Sicherheit und dem Schutz des Mieters. Auch Mieterhöhungen lassen sich nach einem Hausverkauf nicht einfach umsetzen, gesetzliche Regelungen schreiben hier Grenzen vor.

Ist eine Eigenbedarfskündigung vom neuen Eigentümer möglich?

In § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB ist definiert, für wen Vermieter Eigenbedarf anmelden dürfen. So kann auch der Käufer einer vermieteten Immobilie Eigenbedarf geltend machen, wenn er oder enge Familienangehörige ein nachweisliches Interesse haben, die Immobilie selbst zu beziehen. Allerdings kann eine Eigenbedarfskündigung erst dann wirksam ausgesprochen werden, wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Im bestehenden Mietvertrag festgelegte Schutzklauseln – wie etwa lange Kündigungsfristen – sind auch nach dem Hausverkauf gültig. Bestimmte Schutzklauseln oder gar das Vorliegen eines Härtefalls können die Geltendmachung eines Eigenbedarfs schwierig oder sogar unmöglich machen.

Ist ein Mietaufhebungsvertrag mit Auszugsprämie eine Lösung?

Möchte der Verkäufer einer Immobilie sein Objekt unvermietet anbieten, um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen, könnte auch ein Auflösungsvertrag eine Lösung sein. Natürlich ist der Mieter nicht verpflichtet, so einem Vertrag zuzustimmen. Doch es kann lohnend sein, zu verhandeln und dem Mieter ein Angebot in Form einer Abfindung zu machen. Die Höhe dieser „Auszugsprämie“ ist nicht vorgeschrieben und kann individuell festgelegt werden. Hier kommen auf den Verkäufer der Immobilie zwar Kosten zu, doch diese können durch einen höheren Verkaufspreis wieder hereingeholt werden.

Bei der Höhe einer derartigen Abfindung ist zu beachten, dass sie für den Mieter einen großen Vorteil bringen muss, um ihn zum Auszug zu bewegen. Denn ein Umzug ist nicht nur mit Aufwand, sondern auch mit Kosten verbunden. So können zum Beispiel folgende Faktoren für die Höhe einer Auszugsprämie von Bedeutung sein:

• Kosten, die für ein Mietgesuch entstehen
• Zeit- und Geldaufwand für Haus- bzw. Wohnungsbesichtigungen
• Anfallende Maklercourtage
• Umzugskosten
• Renovierungskosten
• Übernahme der Mietdifferenz
• Falls nicht direkt ein neues Mietobjekt gefunden wird: Kosten für vorübergehendes Wohnen im Hotel bzw. in einer Ferienwohnung
• Kosten für die Einlagerung von Möbeln

Was gilt für Besichtigungen einer vermieteten Immobilie?

Bei einer vermieteten Immobilie ist es aufwändiger, Besichtigungstermine abzustimmen. Eigentümer können sich dabei aber auf das sogenannte „Hausbesichtigungsrecht“ berufen. Mieter dürfen den Zutritt also nicht verweigern. Der Mieter muss die Kaufinteressenten jedoch nur in seine Wohnung lassen, wenn sie zusammen mit dem Vermieter oder dem beauftragten Makler kommen. Termine sollten rechtzeitig mit dem Mieter abgestimmt und von diesem auch bestätigt werden. Rücksichtnahme ist auch bei der Häufigkeit der Besichtigungen angebracht – außerdem sollten sie zu angemessenen Tageszeiten erfolgen.

Wenn der Mieter die Immobilie kaufen möchte.

Bevor mit der Vermarktung einer Immobilie begonnen wird, sollte der Eigentümer rechtzeitig den Mieter ansprechen. Vielleicht fühlt dieser sich wohl in der Wohnung oder dem Haus und hat sozusagen eine emotionale Bindung zu dem Objekt aufgebaut, so dass er es selbst erwerben möchte. Wenn also Kaufinteresse besteht, die finanziellen Mittel vorhanden sind und der Mieter bereit ist, einen angemessenen Preis zu zahlen, kann der Verkauf an den Mieter viel Zeit und Arbeit sparen.

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