Immobilien: Wertminderung durch Lärmbelästigung?

Kann Lärm krank machen?

Dass Lärm Menschen krank machen kann, ist hinlänglich erforscht. Demnach ist bereits ab 40 Dezibel (dB (A)) der Schlaf beeinträchtigt. Eine Lautstärke ab 60 Dezibel wird als „laut“ empfunden und kann die Konzentration stören. Bei 80 Dezibel besteht ein erhöhtes Risiko für Herz-Kreislauf-Erkrankungen. Dieser Geräuschpegel kann beispielsweise an einer Hauptverkehrsstraße auftreten.

Klar ist, dass Lärmbelästigung ein wesentliches Kriterium für die Lage einer Immobilie ist. Doch wie sich Lärm konkret auf Immobilien bzw. deren Wert auswirkt, darüber gibt es keine eindeutige Aussage. Das heißt, eine allgemein gültige Formel, die etwas über das Ausmaß der Wertminderung aussagt, gibt es nicht.

Wovon hängt die Wertminderung einer Immobilie durch Lärm ab?

Für die meisten Menschen bedeutet Lärmbelästigung eine Minderung der Wohn- und Lebensqualität. Damit sinkt mit steigender Lärmbelästigung grundsätzlich der Wert einer Immobilie. Doch nicht in jedem Fall muss Lärm zu den erklärten Wertminderern gehören. Neben der Art und Intensität der Lärmbelastung sind auch Eigenschaften der Immobilie selbst von Bedeutung: So kann sich bei verschiedenen Immobilien eine vergleichbarer Lärmpegel ganz unterschiedlich stark auf den Wert auswirken. Ob Lärmbelästigung den Wert einer Immobilie beeinflusst und wenn ja, in welchem Ausmaß, ist also von folgenden Faktoren abhängig:

• Art und Intensität der Lärmbelästigung: Je nach Wohnlage kann Lärm unterschiedlicher Art und Intensität sein. Er kann vorübergehend (z.B. durch eine Baustelle) oder auch dauerhaft (z.B. durch Fluglärm) sein. In belebten Innenstädten ist es vielleicht abendlicher oder nächtlicher Kneipenlärm, in Randlagen oder an viel befahrenen Straßen Verkehrslärm. Auch in sonst ruhigen Wohnvierteln kann es beispielsweise am Vormittag zu Lärm aufgrund von Kindergärten oder Schulen kommen. So wird Lärm auch von den Anwohnern unterschiedliche empfunden und stört nicht jeden. Kommt es allerdings zu einer Veränderung der Lärmbelastung, wirkt sich dies grundsätzlich auf den Immobilienwert aus. Dies kann bei Neubaumaßnahmen der Fall sein (z.B. Autobahn, Flughafen, Schienenverkehr, Gewerbe- oder Industrieanlage).
• Wohnlage und Art des Objektes: Ob und wie eine Wertminderung das Objekt betrifft, hängt auch davon ab, um was für eine Immobilie es sich handelt und in welcher Wohnlage sie sich befindet. Die Bedürfnisse und Akzeptanzen der Bewohner sind unterschiedlich und so kann ein hoher Lärmpegel in der Innenstadt zum Beispiel für junge Leute weniger störend sein als für ältere Menschen oder Familien mit Kindern. Für Zielgruppen, die eine hochwertige Immobilie in begehrter Wohnlage suchen, spielt die mögliche Lärmbelästigung sicher eine bedeutende Rolle.
• Aktuelle Marktsituation: Nicht zuletzt kommt es auch darauf an, wie die Situation auf dem Immobilienmarkt sich darstellt. Hier bestimmen Angebot und Nachfrage: Werden mehr Immobilien gesucht als angeboten, kommt eine mögliche Wertminderung durch Lärmbelästigung meistens weniger zum Tragen. Ist es umgekehrt, hat der Käufer eher die Chance, die Lärmbelästigung bei der Preisverhandlung mit einzubeziehen.

Worüber gibt eine Lärmkarte Aufschluss?

Der Paragraf 47a des Bundes-Immissionsschutzgesetzes verpflichtet bestimmte Kommunen, die Geräuschbelastung in Ballungsräumen, an Hauptverkehrsstraßen, Haupteisenbahnstrecken sowie in der Umgebung von Großflughäfen durch Lärmkarten zu dokumentieren. Diese sind mit Farbmarkierungen für einzelne Straßen und Gegenden versehen, die vom Dauerlärm besonders betroffen sind. Die Lärmkartierung wird von vielen Städten und Gemeinden herausgegeben und unter anderem im Internet veröffentlicht. Bei Interesse an Kauf oder Verkauf einer Immobilie empfiehlt sich daher ein Blick auf die Lärmkarte für das betreffende Wohngebiet.

Falls es keine Lärmkarte für das Wohngebiet gibt, ist das tendenziell ein gutes Zeichen. Doch wer es genau wissen möchte, sollte einen Sachverständigen zu Rate ziehen.

Gibt es einen Rechtsanspruch auf Lärmschutzmaßnahmen?

Meist nur beim Neubau oder bei wesentlichen Änderungen von Straßen- oder Schienenwegen haben Betroffene einen rechtlichen Anspruch auf Lärmschutzmaßnahmen. Dabei bemisst sich die Höhe der Zuschüsse zur Lärmvorsorge nach dem jeweiligen Lärmtyp und ist in verschiedenen Verordnungen geregelt. Wer dazu nähere Auskünfte haben möchte, kann sich an das Landesamt für Umwelt des jeweiligen Bundeslandes wenden.

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