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Immobilie erben – Wie wird eine Erbengemeinschaft aufgelöst?

Immobilie erben – Wie wird eine Erbengemeinschaft aufgelöst?

Als alleiniger Erbe einer Immobilie kann man frei entscheiden, wie man mit dem Objekt verfahren will. Ob selbst beziehen, verkaufen oder vermieten – es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie mit der geerbten Immobilie umgegangen werden kann. Sind Sie jedoch nicht alleiniger Erbe, sondern Teil einer Erbengemeinschaft geworden, in der mehrere Personen einen Anteil an der Immobilie geerbt haben, müssen sich die Erben untereinander einig werden, wie mit dem Objekt verfahren werden soll. Nicht nur die Entscheidung, wie mit der Immobilie an sich, sondern auch wie mit dem restlichen Nachlass innerhalb der Immobilie umgegangen werden soll, kann leicht Streitpotenzial darstellen. Wie Sie eine Erbengemeinschaft auflösen und welche Möglichkeiten bestehen, erklären wir im folgenden Beitrag.

Was ist eine Erbauseinandersetzung?

Der Begriff „Erbauseinandersetzung“ hat erst einmal nichts mit Streitigkeiten zwischen den Erben zu tun, sondern bezeichnet die Aufteilung des Erbes unter den verschiedenen Personen, die zu einer Erbengemeinschaft gehören. Die Erbauseinandersetzung sorgt also für die Auflösung der Erbengemeinschaft und für die Aufteilung des geerbten Vermögens. In den meisten Fällen sind die Miterben daran interessiert, die Erbengemeinschaft schnellstmöglich aufzulösen, gerade wenn es unter den Erben zu Unstimmigkeiten oder Streitigkeiten kommt. Wenn die Erben die Aufteilung des Vermögens nicht selbstständig untereinander verwalten können, kommt die Erbauseinandersetzung ins Spiel.

In einigen Fällen ist eine Erbauseinandersetzung nicht nötig oder wird sogar verhindert. Der Erblasser kann zum Beispiel ein Erbteilungsverbot bestimmen, welches die Erbauseinandersetzung blockiert und erst 30 Jahre nach dem Tod des Erblassers aufgehoben wird.  Bei dem Erbe von Mehrfamilienhäusern ist es außerdem möglich, die einzelnen Wohnungen unter den Erben aufzuteilen und eine Eigentümergemeinschaft zu gründen. So muss es gar nicht erst zu einer Erbauseinandersetzung kommen.

Was sagt das Gesetz zur Erbauseinandersetzung?

Bei Nachlässen, deren Natur es zulässt sie aufzuteilen, erhalten die Erben alle den gleichen Anteil an der Erbsache, wie in §752 BGB geregelt ist. Bei Immobilien steht die Erbengemeinschaft hier aber vor dem Problem, dass Immobilien nicht einfach aufgeteilt werden können. Den Erben bieten sich dann folgende Möglichkeiten:

  1. Die Erbengemeinschaft kann sich dazu entscheiden, die Immobilie zu verkaufen und den aus dem Verkauf erzielten Erlös untereinander aufzuteilen.
  2. Möchte einer der Erben die Immobilie beziehen, bietet sich die Möglichkeit, dass er dafür den restlichen Erben ihren Anteil an der Immobilie auszahlt.

Die Höhe der Geldsumme, die die Erben für ihren Anteil an der Immobilie bekommen, richtet sich nach dem aktuellen Verkehrswert des Hauses, der unter Umständen zunächst noch bestimmt werden muss.

Wann ist ein Erbauseinandersetzungsvertrag notwendig?

Fällt die Aufteilung des Nachlasses komplexer aus, weil zum Beispiel viele verschiedene Gegenstände Teil des Nachlasses sind, ist ein Erbauseinandersetzungsvertrag zu empfehlen. Bei Immobilien ist ein Erbauseinandersetzungsvertrag immer zwingend notwendig und wird nur durch die notarielle Bekundung rechtsgültig. Der Vertrag hält die Einigung der Miterben fest und löst die Erbengemeinschaft auf. Um einen solchen Erbauseinandersetzungsvertrag abschließen zu können, müssen dem jedoch alle Erben zustimmen. 

Keine Einigung der Erben

Können sich die Erben auf keine der oben genannten Optionen einigen, muss die Zwangsversteigerung der Immobilie in Betracht gezogen werden. Aus dem Prozess der Zwangsversteigerung können jedoch einzelne Gegenstände wie beispielsweise bestimmte Möbel- oder Erbstücke ausgeschlossen werden.

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