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Grundstücksverkauf – Was gehört zur richtigen Vorbereitung?

Grundstücksverkauf – Was gehört zur richtigen Vorbereitung?

Wie bei jedem Verkauf gibt es auch bei dem Verkauf eines Grundstücks einige Punkte, die Sie beachten und vor dem Verkauf klären müssen.

Art des Grundstücks

Zunächst sollten Sie klären, um welche Art von Grundstück es sich handelt. Für die Bestimmung der Grundstücksart sind zum Beispiel seine Bebaubarkeit und die für das Grundstück vorhergesehene Nutzung von Bedeutung.  Darüber kann Ihnen beispielsweise die Stadt Auskunft geben.

Es wird zwischen folgenden Grundstücksarten unterschieden:

  • Bauland: Das Grundstück befindet sich in einem zum Großteil bereits bebauten Gebiet und darf auch selbst sofort bebaut werden.
  • Rohbauland: In dem Bebauungsplan für das Grundstück wurde es bereits als Bauland ausgewiesen, die Erschließung, sprich die verkehrsgerechte Anbindung an eine Straße und der Anschluss an Strom, Wasser und Abwasser, stehen jedoch noch aus.
  • Bauerwartungsland: Die Erklärung des Grundstücks zum Bauland steht kurz bevor, zum aktuellen Zeitpunkt darf es allerdings noch nicht bebaut werden.
  • Bebautes Grundstück: Das Grundstück ist bereits bebaut und es befinden sich ein oder mehrere Gebäude auf ihm, die entweder weitergenutzt oder abgerissen werden.
  • Wald-, Wiesengrundstück, Brachland oder Landwirtschaftsfläche: Die Bodenqualität dieser Grundstücke ist oft unzureichend und darf nicht bebaut werden.

Bebauung von Bauland

Wurde Ihr Grundstück zu Bauland erklärt, gilt es zu klären, wie es in Zukunft bebaut werden darf. Diese Informationen können Sie dem Bebauungsplan entnehmen, der bei zu Bauland erklärten Grundstücken ausgestellt wird. Der Bebauungsplan gibt Auskunft über die Bauweise und – form, Mindestabstände zwischen Gebäuden und Grundstücken, sowie Art (Wohngebiet oder Gewerbegebiet etc.) und Maß (z.B. Flächenzahl für Grund- und Geschossfläche) für die Flächennutzung. Diese Aspekte haben auch einen Einfluss auf den Verkaufspreis des Grundstücks.

Ermittlung des Grundstückswerts

Bei der Ermittlung des Grundstückswerts sollte zwischen dem reinen Bodenwert, dem Gebäudewert, falls das Grundstück bebaut ist, und dem Wert von Außenanlagen unterschieden werden.

Für die Ermittlung des reinen Bodenwerts kann der Bodenrichtwert zur Hilfe gezogen werden, welcher den Durchschnittswert für Böden anzeigt, die sich in einer ähnlichen Lage befinden. Von Gutachtern wird zudem häufig das Vergleichswertverfahren angewendet, bei dem der Wert vergleichbarer Grundstücke betrachtet wird.

Der Grundstückswert unterliegt verschiedenen Faktoren, die den Wert jeweils positiv oder negativ beeinflussen können. Zu diesen Faktoren zählen die Lage und die Größe des Grundstücks, seine Ausrichtung, der Lageplan und Schnitt, der Erschließungsgrad sowie die Bodenqualität und die Bebaubarkeit des Grundstücks. 

Unterlagen für den Grundstücksverkauf

Bevor Sie Ihr Grundstück verkaufen können, müssen Sie einige Unterlagen besorgen und parat haben. Dazu gehören vor allem:

  • Eine Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte: Diese gibt Auskunft über die Lage des Grundstücks und kann z.B. beim Katasteramt bezogen werden.
  • Der Bebauungsplan: Falls das Grundstück zum Bebauen freigegeben worden ist, bekommen Sie vom Fachbereich Stadtentwicklung oder Bauen Ihrer Gemeinde den Bebauungsplan dafür.
  • Der Grundbuchauszug: Um Auskunft über Eigentumsverhältnisse und mit dem Grundstück verbundene Rechte und Lasten etc. geben zu könne, benötigen Sie den Grundbuchauszug, welchen Sie vom Grundbuchamt erhalten können.
  • Baulastenverzeichnis: Im Baulastenverzeichnis sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber des Baubehörde vermerkt, welche die Nutzbarkeit des Grundstücks einschränken oder erweitern können und somit Einfluss auf seinen Wert haben. Auch das Baulastenverzeichnis erhalten Sie beim Fachbereich Stadtentwicklung oder Bauen Ihrer Gemeinde.

Unter Umständen können weitere Unterlagen für den Verkauf eines Grundstücks erforderlich sein.

Anfallende Kosten beim Grundstücksverkauf

Neben den Kosten für ein Wertgutachten muss der Verkäufer in entsprechenden Fällen für die Spekulationssteuer und Vorfälligkeitsentschädigungen aufkommen. Hinzu kommen die Kosten für Anzeigen in Verkaufsportalen und ein Teil der Kosten der Grunderwerbssteuer. Die Kosten für den Notar sowie eventuelle Vermessungskosten übernimmt in der Regel der Käufer.
 

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