Gewerbefläche in Wohnraum umwandeln
25. Mai 2021
Der Wohnraum in Deutschland wird stätig knapper und für viele Gewerbeflächen können keine gewerblichen Mieter mehr gefunden werden. Gerade in Zeiten, in denen das Homeoffice mehr und mehr an Bedeutung gewinnt und Gewerbeflächen und Büros häufig leer stehen, stellt sich die Frage, ob die Gewerbeflächen zu Wohnraum umgewandelt werden können. Welche Schritte für Immobilieneigentümer notwendig sind, um den Wandel zu vollziehen, erklären wir Ihnen im folgenden Beitrag.
Baurecht und Baugenehmigung
Eine Umwandlung in Wohnraum ist nicht einfach ohne Weiteres möglich. Zunächst sollten Sie rechtliche Aspekte berücksichtigen. Eine zu berücksichtigende Tatsache ist, dass eine Nutzungsänderung in reinen Gewerbe- oder Industriegebieten nicht gestattet ist. Anders sieht es hingegen in Mischgebieten aus. Fragen Sie am besten bei dem zuständigen Bauamt an, ob Ihre Pläne überhaupt genehmigungsfähig sind. Ein Baugenehmigungsverfahren müssen Sie in jedem Falle in die Wege leiten. Unterlassen Sie dies, verstoßen Sie mit der Vermietung des Gebäudes gegen das Recht.
Achtung: Haben Sie sich einmal für die Umwandlung entschieden und diese rechtmäßig vollzogen, ist ein erneuter Wandel von Wohnraum in Gewerbefläche nur schwer zu vollziehen, da Mietern zum Beispiel nicht einfach wegen einer Umwandlung des Gebäudes gekündigt werden kann. Überlegen Sie sich den Schritt der Umwandlung also gut!
Anforderungen an die Immobilie
Bevor Sie mit der Umwandlung beginnen, sollten Sie prüfen, ob Ihre Immobilie den Anforderungen für Wohnraum überhaupt genügt. An Wohnraum werden nämlich andere Anforderungen gestellt als an Gewerbeflächen. Die jeweiligen Anforderungen variieren von Bundesland zu Bundesland und können bei der jeweiligen Behörde erfragt werden. So müssen oft beispielsweise Sanitäranlagen und Bodenbeläge umgebaut und erneuert werden. Auch hinsichtlich des Lärm- und Brandschutzes sowie der Belichtung etc. gelten für die private Nutzung andere Anforderungen, die eine Sanierung oder Modernisierung notwendig machen könnten. Zur Sicherheit kann es lohnenswert sein, für die Umwandlung einen Architekten mit ins Boot zu holen.
Eigentümergemeinschaft fragen
Sollten Sie nicht der alleinige Eigentümer der Immobilie sein, sind Sie dazu verpflichtet, die restlichen Eigentümer über Ihre Pläne aufzuklären und ihr Einverständnis einzuholen. In der Regel ist auch schon der Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft zu entnehmen, zu welchen Zwecken die einzelnen Einheiten der Immobilie genutzt werden dürfen. In solchen Fällen müssen Sie eine Nutzungsänderung beantragen, der alle anderen Eigentümer zustimmen müssen. Nur unter besonderen Umständen ist eine Umwandlung in Ausnahmefällen auch ohne die Zustimmung aller anderen Eigentümer möglich.
Lohnt sich die Umwandlung?
Eine Umwandlung von Gewerbefläche in Wohnraum lohnt sich vor allem dann, wenn keine neuen Mieter beziehungsweise nur sehr schwer neue Mieter für die Gewerbefläche aufzufinden sind. Gerade in Gebieten, in denen der Wohnraum knapp ist, kann sich der Aufwand für die Umwandlung lohnen.
Einige Großstädte fördern die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnfläche sogar entweder finanziell oder indem sie die Spielräume für die Beurteilung der Eignung ausweiten. Damit wird in den Großstädten das Ziel verfolgt, der Knappheit an Wohnraum entgegenzuwirken und neuen Lebensraum in dicht besiedelten Ballungsräumen zu schaffen.
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