Erbbaurecht – Fremder Boden, eigenes Haus
02. März 2021Ein Eigenheim erbauen, ohne Eigentümer eines Grundstücks zu sein – das ist Dank des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG) möglich. Das Gesetz wurde Anfang des zwanzigsten Jahrhunderts erlassen, um es auch geringverdienenden Familien zu ermöglichen, sich ein Eigenheim leisten zu können, ohne dafür Eigentümer eines Grundstücks sein zu müssen. Was es mit dem Erbbaurecht auf sich hat und wo seine Vor- und Nachteile liegen, erklären wir im folgenden Beitrag.
Regelungen im Erbbaurecht
Wie bereits erwähnt, regelt das Erbbaurecht die Errichtung beziehungsweise den Besitz eines Gebäudes auf einem fremden Grundstück. Für das Recht, auf dem Grundstück des Erbbaugebers zu bauen, zahlt der Erbbaunehmer eine Erbbauzins als Entschädigung an den Eigentümer. Diese Zahlungen sind so genannte „Reallasten“ und müssen nicht zwingend aus Geldmitteln bestehen. Nur selten sind es Privatpersonen, die Grundstücke besitzen, für die sie Erbbaurechte vergeben können. Meistens handelt es sich bei den Erbbaugebern um Städte, Gemeinden oder sogar die Kirche.
Grundstück und Gebäude bilden im Erbbaurecht keine Einheit, das Gebäude wird also nicht zum wesentlichen Bestandteil des Grundstücks. Das Eigentum an den beiden Immobilien bleibt damit getrennt voneinander und wird auch dementsprechend ins Grundbuch eingetragen.
Das Erbbaurecht wird von den beiden Parteien meist zeitlich befristet angesetzt. Läuft ein Vertrag aus, wird der Grundstückseigentümer auch zum Eigentümer des Bauwerks. Allerdings muss er dem vorherigen Eigentümer und Erbbaunehmer eine Entschädigung dafür zahlen.
Teile des Erbbaurechtsvertrags
- Eintragung des Erbbaurechts in das Grundbuch: Das belastete Grundstück muss bereits als eigenständiger Teil im Grundbuch eingetragen sein und durch Eintragung in das Grundbuch sowie die notarielle Beurkundung mit dem Erbbaurecht belastet werden.
- Vereinbarungen zur Nutzung und Dauer: Die beiden Parteien müssen sich in der Nutzungsvereinbarung darauf einigen, wie sowohl das Grundstück als auch das Gebäude vom Erbbaunehmer genutzt werden dürfen. Auch die Instandhaltungsmaßnahmen, die der Erbbaunehmer auszuführen hat, werden vertraglich festgehalten. Außerdem wird eine Vertragslaufzeit festgelegt.
- Übernahme von Kosten und Lasten: Da der Erbbauberechtigte als „wirtschaftlicher Eigentümer“ des Grundstücks gesehen wird, sollte im Vertrag ebenfalls festgehalten sein, dass er für jegliche damit verbundenen Kosten und Lasten aufzukommen hat.
- Erneuerung des Vertrags: Die Parteien können ebenfalls vertraglich bestimmen, ob das Erbbaurecht vor Auslaufen des Vertrags mit demselben Erbbaunehmer wieder erneuert werden kann, beziehungsweise ob der momentane Erbbaunehmer ein Vorrecht auf Erhalt des Erbbaurechts bekommen soll.
- Erbbauzins: Natürlich muss ebenfalls im Vertrag stehen, wie hoch die Erbbauzins ist, die der Erbbaunehmer an den Grundstückseigentümer zu abzugeben hat. Die Zinshöhe wird individuell vereinbart.
Heimfall
Tritt der Fall ein, dass der Erbbaunehmer seine Schuld beim Grundstückseigentümer nicht begleichen kann oder handelt er auf eine sonstige Art vertragswidrig, kann das Erbbaurecht schon vor Vertragsende wieder auf den Grundstückseigentümer zurückfallen. Beim Heimfall geht das Eigentum an dem Gebäude somit schon vor Ablauf der Vertragsfrist an den Grundstückseigentümer über. Auch der Heimfall kann und sollte vertraglich festgehalten werden.
Vor- und Nachteile des Erbbaurechts
Klarer Vorteil des Erbbaurechts für Erbbaunehmer ist, dass für den Bau oder den Besitz eines Eigenheims kein Grundstück erworben werden muss und die finanzielle Belastung geringer ausfällt. Die Erbbaugeber profitieren von den Einnahmen durch die Bereitstellung ihres Grundstücks, während sie weiterhin rechtliche Eigentümer bleiben.
Personen, die überlegen einen Erbbauvertrag zu schließen, sollten sich vorher jedoch gründlich informieren, ob die anfallenden Zinsen für die Nutzung des Grundstücks wirklich geringer ausfallen als die Zinsen für einen Kredit bei der Bank bei Kauf eines Grundstücks. Außerdem sollte auf Klauseln im Erbbauvertrag geachtet werden, die eine Anpassung der Erbbauzinsen regeln und dazu führen können, dass die Zinsen mit der Zeit steigen. Während die Kosten für einen Kredit irgendwann getilgt sind, werden die Zahlungen für den Erbbauvertrag bis Vertragsende fällig sein. Zudem ist es schwieriger, Gebäude auf fremden Grundstücken zu verkaufen, da sie weniger begehrt sind und häufig nur niedrige Preise geboten werden.
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