Energiekosten steigen – und damit auch die Mieten?
30. März 2022Schon während der Corona-Krise gab es deutliche Mieterhöhungen, die unter anderem durch die Lieferschwierigkeiten bei Baumaterialien sowie Ausfälle bei und damit höhere Kosten für Handwerker begründet waren. Dies führt auch aktuell noch zur Verteuerung von Modernisierungsmaßnahmen, die Vermieter teilweise auf ihre Mieter umlegen können. Immer mehr Menschen lassen sich zum Thema Mieterhöhungen beim Mieterbund beraten. Nun führt die Lage in der Ukraine zu weiter steigenden Energiepreisen. Wie und wann werden sich diese Kosten auf die Mietpreise auswirken? Was gilt generell für Erhöhungen von Miete und Nebenkosten?
Welche Energiepreise steigen?
Durch die Lage in der Ukraine und die daraus resultierenden wirtschaftlichen Sanktionen gegen Russland schnellen die Preise für Erdgas und Öl in die Höhe. Rasant steigende Energiekosten bekommen die Haushalte insbesondere bei den Benzin- und Dieselpreisen sowie bei den Heizkosten zu spüren. Da der Gaspreis indirekt auch den Strompreis beeinflusst, werden auch hier die Preise weiter steigen. Mieter und Mieterinnen müssen sich daher „warm anziehen“ und auf hohe Nebenkosten-Nachzahlungen einstellen.
Wann ist mit Nebenkosten-Erhöhungen zu rechnen?
Nebenkosten werden in der Regel mit dem Vermieter abgerechnet und sind in der monatlichen Gesamtmiete enthalten. Dabei handelt es sich hier stets um tatsächliche Kosten, die ohne Aufschlag an Mieterinnen und Mieter weitergegeben werden. Basis für die in der monatlichen Gesamtmiete enthaltenen Nebenkosten ist immer der Verbrauch des vorangegangenen Jahres. Sollte dieser sich im laufenden Jahr verändert haben bzw. gab es Preisänderungen, werden diese Abweichungen in der Nebenkostenabrechnung aufgezeigt.
Eine erhöhter Verbrauch oder eine Preissteigerung, beispielsweise bei den Heizkosten, hat zur Folge, dass neben der Nachzahlung für das abgelaufene Jahr auch die zukünftigen monatlichen Nebenkosten höher ausfallen.
Da den aktuellen Nebenkostenabrechnungen der Verbrauch aus dem Jahr 2021 zugrunde liegt, wird sich die derzeit drastischere Kostensteigerung bei der Nebenkostenabrechnung für 2022 zeigen.
Kann der Vermieter kurzfristig Vorauszahlungen verlangen?
Grundsätzlich ist eine Erhöhung der monatlichen Abschlagszahlungen nur dann möglich, wenn zuvor eine Nebenkostenabrechnung erstellt worden ist. Die Verpflichtung, alljährlich eine Abrechnung der Betriebskosten zu erstellen, ergibt sich aus § 556 Absatz 3 BGB. Da sich die Abrechnung am Verbrauch und den Preisen des vergangenen Jahres orientiert bedeutet das: Die derzeit stark steigenden Energiepreise werden die monatliche Gesamtmiete erst im Jahr 2023 deutlich beeinflussen.
Welche Regeln gelten allgemein für Mieterhöhungen?
Mieterhöhungen sind in Deutschland streng geregelt, und zwar unabhängig davon, ob die Preise für Energie steigen oder nicht. Es müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein, um eine Mieterhöhung zu rechtfertigen. Auch die Häufigkeit und Höhe der Mietanpassungen ist gesetzlich festgelegt.
Lt. Paragraph 557 des Bürgerlichen Gesetzbuches gibt es drei wesentliche Möglichkeiten, die von der Vermieterin bzw. dem Vermieter für eine Erhöhung der Kaltmiete angeführt werden können:
- Im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete
- Nach einer Modernisierung (nicht Instandsetzung!)
- Die Mieterin oder der Mieter ist mit einer höheren Miete einverstanden
Daneben spielt auch die Art des Mietvertrages eine Rolle. So wird bei einer vereinbarten Staffelmiete im Vertrag bereits eine regelmäßige Mieterhöhung festgelegt. Die Indexmiete orientiert sich an den Lebenshaltungskosten, wobei hierzu häufig die Inflationsrate als Messgröße herangezogen wird.
Grundsätzlich gilt: Um mehr als 20 Prozent innerhalb von 3 Jahren dürfen Mieten nicht steigen. In Gebieten bzw. Städten, in denen Wohnungen besonders knapp sind, gilt eine Kappungsgrenze von 15 Prozent. Die hierfür in Betracht kommenden Städte müssen von den Landesregierungen durch Rechtsverordnung bestimmt werden.
Und frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung darf der Vermieter erneut eine Mieterhöhung fordern, die dann 15 Monate nach der letzten Erhöhung in Kraft tritt. Die Eigentümer von frei finanzierten Wohnungen oder Häusern dürfen die Miete dabei nur bis zur sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen.
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