Eine denkmalgeschützte Immobilie erwerben

Was macht eine Immobilie zum Denkmal?

Oft wird davon ausgegangen, dass ein Gebäude allein wegen seines Alters unter den Denkmalschutz fällt. Das Alter ist aber nicht das einzige Kriterium, welches eine Immobilie zum Denkmal macht. Das Denkmalschutzgesetz variiert in Deutschland von Bundesland zu Bundesland und so spielen verschiedene Kriterien in die Entscheidung mit rein. Das wichtigste Kriterium ist aber, dass es ein öffentliches Interesse am Erhalt des jeweiligen Gebäudes geben muss, da es einen besonderen kulturellen Wert besitzt und als kulturelles Erbe erhalten bleiben soll. So spielen neben dem Baujahr des Gebäudes beispielsweise auch eine besondere Architektur oder der Seltenheitswert mit in die Entscheidung, aber auch, ob es eine historische Bedeutung besitzt.

Sobald die Immobilie von der jeweiligen Denkmalbehörde in die Denkmalliste eingetragen wurde, ist es vor baulichen Veränderungen und einem Abriss geschützt. Mit dem Erwerb der denkmalgeschützten Immobilie erklärt sich der Eigentümer dazu bereit, das Denkmal instand zu halten. Der Status als Denkmal bedeutet jedoch eine Einschränkung für den Eigentümer, wenn es um bauliche Maßnahmen geht. Bei jeder Veränderung, die er an dem Gebäude vornehmen will, muss zunächst eine Genehmigung eingeholt werden.

Steuervorteile bei Erwerb eines Denkmals

Trotz der zunächst hohen finanziellen Belastung und etlicher Einschränkungen, kann sich der Erwerb eines Denkmals steuerlich lohnen. Geregelt wird dies durch die Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung).

Planen Sie das Gebäude selbst zu bewohnen und privat zu nutzen, können Sie in einem Zeitraum von zehn Jahren jährlich neun Prozent der Investitionen, die Sie für die Modernisierung und Instandhaltung des Gebäudes ausgegeben haben, steuerlich absetzen. Das bedeutet, dass Sie insgesamt 90 Prozent Ihrer Investitionen zurückbekommen können.

Auch, wenn Sie das Denkmal als Kapitalanlage erwerben und es vermieten wollen, profitieren Sie von Steuervorteilen. Als Kapitalanleger haben Sie sogar einen Zeitraum von zwölf Jahren, um Investitionen steuerlich abzusetzen. Dabei können Sie in den ersten acht Jahren jährlich neun und in den darauffolgenden vier Jahren sieben Prozent Ihrer Ausgaben für die Sanierung und Modernisierung absetzen. Zur Denkmal-AfA kommt für Vermieter noch die AfA für reguläre Kapitalanlagen hinzu. Dadurch können Sie als Vermieter, je nach Baujahr der Immobilie, zusätzlich bis zu zweieinhalb Prozent der Instandhaltungs- und Anschaffungskosten des Denkmals von der Steuer abschreiben.

Energetische Sanierung von Denkmälern

Da die bestehenden Auflagen zur Sanierung von Denkmälern häufig nicht mit den Maßnahmen vereinbar sind, ein Denkmal energieeffizient zu sanieren, stehen Eigentümer häufig vor einer Herausforderung. Um Eigentümer von Denkmälern bei der notwendigen energetischen Sanierung jedoch zu entlasten, sind die Anforderungen an den Wärmeschutz bei Denkmälern niedriger als bei anderen Immobilien. Zusätzlich hat die staatliche KfW-Förderbank die Fördervoraussetzungen für denkmalgeschützte Gebäude gesenkt. Eigentümer können so Darlehen in Höhe von bis zu 100.000 Euro für eine Komplettsanierung und bis zu 50.000 Eure für eine Teilsanierung erhalten.

Wann lohnt sich der Erwerb eines Denkmals?

Um beim Kauf eines Denkmals wirklich von den Steuervorteilen zu profitieren, sollten Sie vorhaben, das Denkmal mindestens zehn Jahre in Ihrem Eigentum zu behalten. Außerdem sollten Sie schon vor Erwerb die Kosten im Kopf haben, die für die Instandhaltung noch auf Sie zukommen. Ob sich der Erwerb eines Denkmals lohnt, hängt nicht zuletzt von Ihrem Einkommen, der geplanten Nutzung und eventueller Verkaufsabsichten sowie der jeweiligen Instandhaltungskosten für das Denkmal ab. Es lohnt sich in jedem Fall, sich bei der Kaufentscheidung die Meinung eines Experten einzuholen.