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Eigenbedarfskündigung – Wann dürfen Vermieter Ihren Mietern kündigen?

Eigenbedarfskündigung – Wann dürfen Vermieter Ihren Mietern kündigen?

Als Vermieter den eigenen Mietern zu kündigen, ist nicht einfach grundlos möglich. Ein berechtigter Grund kann der Eigenbedarf an den vermieteten Wohnräumen darstellen. Für die Eigenbedarfskündigung muss jedoch laut §573 Absatz 1 Satz 1 BGB ein „berechtigtes Interesse“ vorliegen. Welche berechtigten Interessen und Gründe eine Eigenbedarfskündigung ermöglichen, erklären wir Ihnen im folgenden Beitrag.

Was ist ein „berechtigtes Interesse“?

Da Mieter in Deutschland durch das Mietrecht besonders geschützt sind, braucht es als Vermieter ein „berechtigtes Interesse“, um Ihnen den Mietvertrag kündigen zu können. Im §573 Absatz BGB wird erklärt, was zu den sogenannten „berechtigten Interessen“ gehört.

Zu den berechtigten Interessen, die eine Kündigung ermöglichen, gehören vor allem Situationen, in denen der Mieter seine vertraglich vereinbarten Pflichten schuldhaft und erheblich verletzt; der Vermieter sein Grundstück nicht angemessen wirtschaftlich verwerten kann und dadurch Nachteile erleidet, wenn er das Mietverhältnis aufrechterhält und zuletzt, wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Wann kommt die Eigenbedarfskündigung zum Einsatz?

Aus dem Wort „Eigenbedarfskündigung“ könnte man erst einmal schließen, dass eine solche Kündigung nur in dem Fall zum Einsatz kommen darf, in dem Sie selbst als Vermieter mit Ihrer Familie die Immobilie zu eigenen Zwecken beanspruchen möchten. Das stimmt allerdings nur zum Teil. Sie müssen nicht zwingend selbst in das vermietet Objekt einziehen wollen. Wie aus dem zuletzt genannten berechtigten Interesse im vorherigen Abschnitt hervorgeht, kann eine Eigenbedarfskündigung auch dann angewendet werden, wenn Sie die Räumlichkeiten an Ihre Familienangehörigen oder Angehörige aus Ihrem Haushalt vermieten möchten.

Unbedingt zu beachten ist bei der Eigenbedarfskündigung, dass das berechtigte Interesse gegeben ist, die Kündigung ordentlich begründet sein muss und vom Mieter nachgeprüft werden kann sowie dass die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten wird.

Kündigungsfrist bei Eigenbedarf

Die Kündigungsfrist bei der Eigenbedarfskündigung richtet sich nach der Dauer des aktuellen Mietverhältnisses. Je länger das Mietverhältnis, desto mehr Zeit wird dem Mieter eingeräumt, eine neue Bleibe zu finden. Dabei kann die Frist mindestens drei und maximal neun Monate betragen. Wenn das Mietverhältnis schon bis zu fünf Jahren besteht, ist die Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten. Bei einem Mietverhältnis zwischen fünf und acht Jahren gilt eine verlängerte Kündigungsfrist von sechs Monaten. Nach acht Jahren Mietverhältnis hat der Vermieter die Kündigungsfrist von neun Monaten einzuhalten.

Eine Verkürzung der Kündigungsfrist wird dem Vermieter nur gestattet, wenn es für ihn unzumutbar wäre, das Mietverhältnis noch länger aufrechtzuerhalten. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt.

Ausnahmefälle

In einigen speziellen Fällen können die eben genannten Kündigungsfristen verlängert werden oder sogar entfallen.

Wird eine vermietete Eigentumswohnung an eine Privatperson verkauft, verlängert sich die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf wegen der geltenden Kündigungssperrfrist. Der neue Eigentümer muss mindestens drei Jahre warten, bevor er eine Kündigung wegen Eigenbedarfs einreichen kann. Die genaue Kündigungssperrfrist hängt vom jeweiligen Bundesland ab und kann bis zu zehn Jahre betragen.

In dem Fall, in dem der Vermieter zusammen mit seinem Mieter in einem Zweifamilienhaus wohnt, gilt für ihn ein erleichtertes Kündigungsrecht. Hierbei muss der Vermieter nämlich kein berechtigtes Interesse nachweisen. Je nach Dauer des Mietverhältnisses beträgt die Kündigungsfrist zwischen sechs und zwölf Monaten.

Inhalt der Eigenbedarfskündigung

Um wirksam zu sein, müssen einige Formalien bei der Kündigung beachtet werden.

Die Kündigung ist in Schriftform bei dem Mieter einzureichen und muss die Unterschrift des Vermieters tragen. Neben den üblichen Angaben, die eine Kündigung enthalten muss, verlangt die Eigenbedarfskündigung nach einer detaillierten Erläuterung des Grundes für die Beendigung des Mietverhältnisses. Außerdem bedarf es der Nennung der begünstigten Personen, denen der Wohnraum aufgrund des Verwandtschaftsgrades oder der Verbundenheit zum Vermieter zusteht. Auch die Gründe für den Bedarf und die Nennung von anderen, nicht vermieteten Wohnungen müssen zusammen mit einer Begründung, weshalb diese Räumlichkeiten für die Bedarfsperson nicht in Frage kommen, hinzugefügt werden.

Wichtig ist außerdem, dass der Mieter auf sein Widerspruchsrecht gemäß §574 Absatz 1 BGB aufmerksam gemacht wird.

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